Registro de la Propiedad

  • Ángel M. López López

    Ángel M. López López

    Catedrático de Derecho civil desde el año 1975 en la Universidad de Sevilla. Director del Departamentode Derecho civil e Internacional Privado.

  • Francisco Oliva Blázquez

    Francisco Oliva Blázquez

    Profesor titular de Derecho civil en la Universidad Pablo de Olavide (Sevilla). Consultor de la UOC.

PID_00219488
Ninguna parte de esta publicación, incluido el diseño general y la cubierta, puede ser copiada, reproducida, almacenada o transmitida de ninguna forma, ni por ningún medio, sea éste eléctrico, químico, mecánico, óptico, grabación, fotocopia, o cualquier otro, sin la previa autorización escrita de los titulares del copyright.

Introducción

El Registro de la Propiedad es una institución creada para la publicidad de los derechos subjetivos patrimoniales de carácter real sobre inmuebles. Es, junto con la posesión, uno de los mecanismos de exteriorización de las titularidades jurídico-reales.
Crea así, al igual que la posesión, una apariencia de titularidad; pero a diferencia de ésta, no se trata de una publicidad espontánea o natural, sino de una apariencia creada jurídicamente a tales efectos.
El Registro de la Propiedad cumple una función de enorme trascendencia. Materialmente se organiza en libros, donde se recoge el historial jurídico de las fincas: es el denominado sistema de folio real, a través de cuya lectura podemos obtener una precisa información de las mutaciones jurídico-reales que ha experimentado la finca y su situación presente.
Así, cualquier persona que manifieste un interés legítimo, puesto que el Registro es público, puede conocer la descripción de la finca, quién es su titular dominical y qué cargas pesan sobre ella. Indudablemente, este hecho supone un importantísimo factor de fluidez del tráfico jurídico.
Pero para que ello sea así, es necesario que las personas que acuden al Registro para conocer el estado jurídico de la finca en cuestión puedan confiar en lo publicado por éste. El Registro publica titularidades jurídico-reales, y a ellas se extiende el principio de exactitud registral. Pero sólo de ellas, ya que al Registro también acceden otras circunstancias diversas: la descripción de la finca o ciertas situaciones personales a las que no se extiende dicho principio.
Y también es necesario que las mutaciones jurídico-reales que experimente la finca accedan al Registro, que sean inscritas. Este hecho se produce a través de la toma de razón de los actos o negocios de trascendencia real en unas anotaciones o inscripciones que genéricamente se denominan asientos registrales. Pero hemos de tener muy presente que la inscripción es por norma general voluntaria y declarativa.
Para procurar esa fluidez del tráfico a la que antes nos referíamos, es necesario que se articulen legalmente ciertas consecuencias de las inscripciones registrales con respecto a quienes actúan confiando en la apariencia que de ellos se deduce, aunque luego se demuestre que eso es sólo apariencia y no realidad. Y así:
a) Con respecto al titular inscrito, la ley establece que:

  • Lo no inscrito no puede perjudicar al tercero que actúa diligentemente y lo desconoce.

  • Que el contenido de la inscripción, el derecho, existe en la forma publicada y a favor del titular del que se publica que lo es.

  • Que quien inscribe se presume iuris tantum que posee de hecho, y así puede defenderse.

Son las presunciones registrales de exactitud, de integridad, de legitimación y de posesión, derivadas de la inscripción.
b) Por otra parte, con respecto al tercer adquirente que actúa a título oneroso, confiado diligentemente en lo que el Registro publica, esas presunciones se convierten en presunciones iuris et de jure, de las que no cabe prueba en contrario, y que van a hacer que la adquisición del tercero se consolide definitivamente, aun cuando hayan adquirido de quien no estaba legitimado para transmitir.
Éste es el principio de fe pública registral, esencial para esa agilidad, fluidez y confianza necesarias para el tráfico jurídico.
En consecuencia, como podemos fácilmente advertir, nos encontramos ante uno de los temas básicos en el Derecho civil patrimonial, cuyo conocimiento es esencial para comprender los mecanismos de atribución de las titularidades jurídico-reales sobre bienes inmuebles.

Objetivos

En general, el objetivo principal de este módulo es el de conocer la publicidad de los derechos reales en el Registro de la Propiedad, y de las consecuencias jurídicas de dicho acceso. Ello supone, en particular:

  1. Conocer los conceptos básicos del sistema registral llamado del folio real: la finca, sus clases, sus modificaciones fácticas y jurídicas, la inmatriculación.

  2. Conocer los presupuestos básicos, formales y sustanciales del acceso de los derechos reales al Registro.

  3. Conocer las clases de asientos registrales, especialmente la inscripción y la anotación preventiva, y su relación con el sistema transmisivo.

  4. Conocer los efectos sustantivos de la inscripción en relación con la posesión, la titularidad del derecho inscrito, su especial defensa procesal y su capacidad para legitimar una transmisión de un no dueño.

1.Concepto de Registro de la Propiedad

El Registro de la Propiedad Inmobiliaria es, desde el punto de vista organizativo, la oficina pública donde se realiza la función de declarar a la generalidad las titularidades de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. Tal publicación se contiene en un soporte documental, los libros del Registro, y refleja una doble realidad:
a) Material, la finca o inmueble sobre la que recaen los derechos.
b) Jurídica, la noticia de la existencia de éstos.
Como tendremos ocasión de ver, objeto de la publicidad en sentido jurídico sólo lo es la realidad jurídica de la noticia de la existencia de los derechos.
El vehículo a través del cual estos derechos acceden al Registro son los actos o contratos traslativos o constitutivos de los mismos. Se les hace constar en asientos en los libros, cuyos dos tipos principales son:
a) La inscripción.
b) La anotación preventiva.
Todos estos elementos están comprendidos en la definición del Registro de la Propiedad que efectúan los arts. 605 CC y 1.1 LH.
No debe confundirse el Registro de la Propiedad con el Catastro Inmobiliario, que es un registro administrativo, dependiente del Ministerio de Hacienda, en el que se describen, a efectos fundamentalmente fiscales, los bienes inmuebles rústicos, urbanos y de características especiales definidos en el Texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (art. 1). No obstante, el Catastro Inmobiliario colaborará con las administraciones públicas, los juzgados y tribunales y el propio Registro de la Propiedad para el ejercicio de sus respectivas funciones y competencias (art. 2.1).

2.Finca registral

2.1.Sistema del folio real

El Registro de la Propiedad se organiza por fincas. Por eso se dice que responde al sistema del llamado folio real, contrapuesto a otro organizado por titulares, que se llamaría sistema del folio personal. En cada finca se abre un folio en los libros del Registro, y en él se inscriben o anotan los derechos reales que recaen sobre ella, dándose a cada finca un número diferente y correlativo (1) .
De esta forma, cada folio refleja un mapa jurídico de los distintos derechos que versan sobre cada finca inscrita, de modo que a efectos de la protección registral, lo que no está en el folio de la finca no existe (2) .
Los folios reales de cada una de las fincas registrales se contienen en el llamado Libro de Inscripciones. Junto a este existen otros libros registrales: Libros índices, Libro Diario, Libro-Registro de entrada, Libro de incapacitados (art. 362 RH).

2.2.Clases de fincas

1) La llamada finca material es un polígono perimetral de la superficie, o un volumen edificado, individualizado a través de unos linderos o límites de carácter continuo.
2) La llamada finca registral engloba varios supuestos:
a) La que no necesita para ser concebida en su individualidad una continuidad física, pero sí que los elementos que la componen gocen de una cierta conexión económica (3) .
b) El agua como tal (¡no el cauce!), cuando su flujo tenga cierta estabilidad (4) .
c) Las concesiones administrativas (5) , es decir, la concesión misma, que es un derecho, no una finca en sentido material: a los efectos de la inscripción este derecho es considerado como una cosa.
d) Los edificios en régimen de propiedad horizontal, aunque estén meramente comenzados e incluso sólo proyectados (6) . Se debe hacer constar que los distintos pisos y locales de los edificios en dicho régimen pueden, además, ser inscritos con el edificio al que pertenecen de manera separada (7) .
Los edificios pueden registrarse aunque estén en construcción o sólo proyectados.
Los edificios pueden registrarse aunque estén en construcción o sólo proyectados.

2.3.Acceso de las fincas al Registro: la llamada inmatriculación

Las fincas acceden al Registro por primera vez a través de la llamada inmatriculación, que en puridad no es otra cosa sino la descripción física de aquéllas.
Conceptualmente habría que distinguir entre esta operación y la publicidad de los derechos sobre la finca; pero en nuestro Registro la distinción no tiene constancia formal, pues se exige que al tiempo que se inmatricula la finca, se haga constar quién es el propietario de la misma: el art. 7 de la LH indica que la primera inscripción será de dominio.
Así pues, el acceso al Registro se produce con un asiento que no sólo está ceñido a los caracteres físicos de la finca, sino que necesariamente hace publicidad de la propiedad de la misma. Esta primera inscripción o inmatriculación está sometida a especiales exigencias formales (8) .
Hay numerosos supuestos de procedimientos inmatriculatorios. Sin embargo, los llamados medios inmatriculatorios generales se encuentran enunciados en el art. 199 LH:
a) Expediente de dominio. Se trata de un procedimiento de jurisdicción voluntaria en el que se solicita la declaración de que el demandante ha adquirido la finca que pretende inmatricular. El proceso se sustancia en las fases establecidas en el artículo 201 LH y resulta útil para los supuestos en que el actor carece de una titularidad suficiente para acceder al Registro (art. 272 RH).
b) Título público de adquisición. Es el medio más generalizado de inmatriculación y precisa de la concurrencia de una serie de elementos recogidos en los artículos 205 LH y 298 RH:

  • Título público de adquisición a favor del que pretenda inscribir: escritura pública de compraventa.

  • Acreditación fehaciente de la previa adquisición de la finca por el transmitente o, en su defecto, acta de notoriedad (art. 298.1 RH y 209 LN).

  • Publicación de edictos en el tablón de anuncios del Ayuntamiento donde radica la finca.

c) Certificado de dominio. Se trata de un sistema excepcional reservado para las inmatriculaciones que se pretendan llevar a cabo a favor del Estado, la provincia, el municipio, las comunidades autónomas, corporaciones de derecho público e Iglesia, y únicamente exige la presentación de un certificado expedido por el funcionario a cuyo cargo esté la administración de cada finca que se pretenda inmatricular y que carezca de título escrito de dominio (art. 206 LH).
La doble inmatriculación
No es extraño en la práctica registral que una misma finca, o parte de ella, aparezca inscrita en dos o más folios diferentes a nombre de distintas personas (por un error en la descripción de los linderos, por la existencia de una documentación falsa, etc.). El Reglamento Hipotecario contempla en su artículo 313 una serie de reglas para lograr la concordancia del Registro con la realidad. Pero estas normas son claramente insuficientes para resolver el problema de fondo, que no es otro que el conflicto jurídico-civil que se genera entre los titulares contradictorios. En este sentido, cabe señalar que nos encontramos ante un problema puramente dominical que habrá que afrontar de acuerdo con los principios que rigen en esta materia en el marco de la correspondiente acción reivindicatoria o declarativa. Así, si una de las partes tiene la condición de tercero hipotecario, será preferido, y si no fuere así, la jurisprudencia suele dar preferencia al título más antiguo.

2.4.Modificaciones físicas y formales sobrevenidas de la finca

La finca puede sufrir, con el paso del tiempo, modificaciones:
1) De sus caracteres físicos, como por ejemplo si pasa de rústica a urbana;
2) Formales de su trazado y linderos: agrupación, agregación, segregación, división.
La agrupación se da cuando se reúnen dos o más fincas inscritas para formar una sola, que se inscribirá con un número diferente, haciéndose mención de ello al margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas (art. 45.1 RH).
Mediante la división la totalidad de una finca inscrita se divide en dos o más suertes o porciones, inscribiéndose cada una de estas como finca nueva y bajo número diferente, y haciéndose breve mención de esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca que se divida (art. 46 RH).
La segregación consiste en la separación de parte de una finca inscrita para formar una nueva, inscribiéndose la porción segregada con número diferente, y expresándose esta circunstancia al margen de la inscripción de propiedad de la finca matriz, así como la descripción de la porción restante (art. 47 RH).
Finalmente, la agregación consiste en anexionar a una finca inscrita otra u otras, y podrá realizarse siempre que aquélla tenga una extensión que represente, por lo menos, el quíntuplo de la suma de las que se agreguen (art. 48 LH).
3) Por inexactitud originaria o sobrevenida de la cabida, bien por defecto, bien por exceso.
Estas modificaciones se pueden hacer constar en el Registro:
a) La modificación de los caracteres físicos, a través de lo previsto en los arts. 51 y 308 RH; cuando la modificación exceda el supuesto de hecho de dichas normas, habrá que inmatricularla como si de una finca nueva se tratara.
b) Las modificaciones formales se tramitarán de acuerdo con lo previsto en el art. 50 RH.
c) El defecto de cabida podrá hacerse constar a través de los mecanismos del art. 51 RH, y el exceso de cabida (9) , de acuerdo con el art. 298.3, RH: mas allá de su supuesto, será necesaria la inmatriculación.
Obra nueva
La realización de obras nuevas a efectos registrales puede consistir en nuevas plantaciones, cuando se trate de una finca rústica, así como en la construcción de edificios o mejoras de una finca urbana, pudiendo inscribirse en el Registro de la Propiedad por su descripción en los títulos referentes al inmueble. También podrán inscribirse mediante escritura pública, en la que el contratista de la obra manifieste estar reintegrado de su importe por el propietario, o en la que este describa la edificación, acompañando certificado del arquitecto director de la obra o del arquitecto municipal (art. 208 LH y 308 RH).
En cualquier caso, para autorizar escrituras de declaración de obra nueva en construcción, los notarios exigirán, para su testimonio, la aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística, así como certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo (art. 20, Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo).

3.Título inscribible y derecho publicable en el registro de la propiedad

En el Registro de la Propiedad se inscriben títulos y se publican derechos reales. Así resulta de los arts. 2 LH y 7 RH.
No se inscriben derechos personales u obligacionales (10) , pero se debe notar a este respecto:
a) Las excepciones del num. 5.° del art. 2 LH y el art. 14 RH.
b) La inscripción de los que consten como accesorios del derecho real, muy señaladamente el crédito de la hipoteca, o a través de causas de rescisión, resolución y nulidad de la transmisión del derecho real.
c) La posible inscripción de resoluciones que modifiquen la capacidad civil de las personas para disponer de sus bienes (11) .

4.Presupuestos generales de la inscripción

4.1.Rogación

La inscripción en el Registro de la Propiedad es rara vez obligatoria, y se practica a instancia de parte privada con interés legítimo (12) , llamado principio de rogación.

4.2.Calificación

1) Contenido
Los títulos que se presentan para la inscripción deben ser objeto de la llamada "calificación" por el Registrador de la Propiedad (13) , que versa, en sus aspectos más generales, sobre la validez del título, y su efectividad para constituir o transmitir un derecho real, y las formalidades extrínsecas del documento, prácticamente siempre documento público (14) .
Si la calificación es positiva, el Registrador inscribirá y expresará en la nota de despacho, al pie del título, los datos identificadores del asiento, así como las afecciones o derechos cancelados con ocasión de su práctica. Por el contrario, si se califica negativamente el título, sea total o parcialmente, el interesado podrá recurrir ante la Dirección General de los Registros y del Notariado (art. 19 bis y 66 LH).
2) Asiento de presentación
Como la calificación registral no puede ser realizada de manera inmediata a la presentación del título, y la fecha, incluso la hora, a la que se acceda al Registro puede marcar efectos jurídicos muy importantes por el llamado principio de prioridad, la LH prevé la práctica del llamado "asiento de presentación", que es un asiento provisional, con un plazo de caducidad de sesenta días, pero cuya fecha marca con efecto retroactivo los efectos de la inscripción definitiva (15) , si ésta, tras la calificación, llega a efectuarse.

4.3.Tracto sucesivo

Presupuesto de la inscripción es también el llamado "tracto sucesivo", que significa que la titularidad registral que se va a inscribir debe apoyarse en otra anterior ya inscrita, suficiente para servirle de base.
Se pretende con el requisito o principio del tracto sucesivo que el folio de cada finca indique de un modo completo su historia registral.
Como es lógico, para que se pueda cubrir la exigencia de tracto sucesivo, es preciso establecer un inicio de esa cadena que lo integra. En el sistema registral español, ello está ligado al procedimiento por el que se hace constar el ingreso de la finca como entidad física en el Registro de la Propiedad, es decir, la llamada inmatriculación. Esto es lo que justifica que la inmatriculación sea al mismo tiempo primera inscripción, y que sea de dominio.
Sólo a partir de una primera inscripción que publique el más amplio derecho posible sobre las cosas, cabe configurar la constancia de todas las vicisitudes jurídico-reales de las mismas. El precepto que contempla de modo general la exigencia de tracto sucesivo es el art. 20 LH.
De acuerdo con lo establecido en esta norma, para inscribir o anotar títulos por los que se declaren, transmitan, graven, modifiquen o extingan el dominio y demás derechos reales sobre inmuebles, deberá constar previamente inscrito o anotado el derecho de la persona que otorgue o en cuyo nombre sean otorgados los actos referidos. En el caso de resultar inscrito aquel derecho a favor de persona distinta de la que otorgue la transmisión o gravamen, los registradores denegarán la inscripción solicitada.

5.Clases de asientos registrales

5.1.Enumeración

El art. 41 RH enumera los diversos asientos que se pueden practicar en el Registro, pero se debe tener en cuenta, en relación con dicha enumeración:
Artículo 41 del Reglamento hipotecario

"En los libros de los Registros de la Propiedad se practicarán las siguientes clases de asientos o inscripciones: asientos de presentación, inscripciones propiamente dichas, extensas o concisas, principales y de referencia; anotaciones preventivas, cancelaciones y notas marginales."

1) Que el asiento de presentación es meramente preparatorio y está subordinado a la inscripción.
2) Que la cancelación es un asiento que es el mero reverso negativo de los otros.
3) Que las notas marginales se caracterizan por ser o meros indicativos de oficina, desprovistos de eficacia jurídico-registral, o por su dependencia de una inscripción o de una anotación preventiva, o por desempeñar el papel de una u otra.
En consecuencia, los asientos que tienen eficacia jurídica propia son la inscripción y la anotación preventiva.

5.2.Inscripción y anotación preventiva

La inscripción es, en términos generales, el tipo de asiento definitivo, en el sentido de que refleja una relación jurídica real perfecta, con pretensión además de que la realidad registral que publica corresponda con la realidad extrarregistral.
Este carácter definitivo y perfecto destaca frente a la anotación preventiva (16) , que responde a la necesidad de constatar situaciones transitorias, o situaciones jurídico-reales que esperan en el futuro ser definitivas, o realidades que pueden ser declaradas a posteriori, y de las que conviene tener noticia, para que cuando esa declaración se produzca no origine inexactitudes en el Registro de la Propiedad.
Por ello, las anotaciones preventivas responden, en general, a las notas de:

  • Temporalidad (sometimiento a plazo de caducidad).

  • Eventualidad (sólo subsisten mientras permanece el evento que las justifica).

  • No ponen fin al procedimiento hipotecario.

  • Son numerus clausus (17) .

De la inscripción, en general, se pueden predicar las notas inversas: definitividad, permanencia, poner fin al procedimiento registral, ser vehículo de cualquier derecho real perfecto.
Las anotaciones preventivas pueden cumplir funciones muy variadas:

  • Preparar una futura inscripción como si fueran inscripciones provisionales, y con sus efectos, mientras dure la provisionalidad (18) .

  • Indicar derechos en litigio o formación, avisando a los terceros de que se puede producir una modificación de la titularidad inscrita o de sus condiciones, por la que habrán de estar y pasar (19) .

  • Asegurar la efectividad de los derechos de crédito confiriéndoles privilegio o mejorándolo, o haciéndolos oponibles erga omnes (20) .

  • Publicar la no titularidad o la no capacidad de disponer (21) .

Según lo establecido en el artículo 42 LH, pueden distinguirse las siguientes anotaciones preventivas:

  • Anotación preventiva de demanda.

  • Anotación preventiva de embargo y de secuestro.

  • Anotación preventiva de créditos contra una herencia, concurso o quiebra.

  • Anotación preventiva del derecho hereditario.

  • Anotación preventiva en favor de los legatarios.

  • Anotación preventiva en favor del acreedor refaccionario.

  • Anotación preventiva por defectos subsanables de los títulos.

5.3.Inscripción declarativa e inscripción constitutiva

La inscripción en el Registro de la Propiedad puede cumplir dos tipos de funciones:
a) Facilitar la prueba y hacer oponible a terceros el derecho inscrito.
b) Ser un requisito de nacimiento del derecho real.
En el primero de los casos hablamos de inscripción declarativa, en el segundo, de inscripción constitutiva.
En el Derecho español el principio general es que la inscripción sea declarativa, aunque hay excepciones, cualitativamente muy destacadas, como es el caso de los derechos reales de hipoteca (22) y superficie (23) .

5.4.Inscripción voluntaria e inscripción obligatoria

Técnicamente, inscribir es una carga, no un deber. El que quiera beneficiarse de la protección registral habrá de inscribir; pero no es obligatorio obtener ese beneficio.
Por ello, la inscripción en el Registro de la Propiedad español es, como regla general, voluntaria, aunque en algunos supuestos las leyes establecen la obligatoriedad.
Ahora bien, en estos casos, si no se cumple con ella, la consecuencia será el padecimiento de alguna sanción por dicho incumplimiento, pero nunca se da a la inscripción obligatoria no practicada el valor de una inscripción practicada.
Como el legislador ve beneficiosa la inscripción de los derechos reales sobre inmuebles, establece en el art. 319 LH (24) enérgicos estímulos jurídicos para ella, en el terreno procesal.
(24) Art. 319 LH: Los juzgados y tribunales ordinarios y especiales, los consejos y las oficinas del Estado no admitirán ningún documento o escritura de los que no se haya tomado razón en el Registro, por los cuales se constituyan, reconozcan, transmitan, modifiquen o extingan derechos reales sujetos a inscripción, si el objeto de la presentación fuere hacer efectivo, en perjuicio de tercero, un derecho que debió ser inscrito.
El precepto es objeto de interpretación restrictiva por jurisprudencia y doctrina, ciñéndolo sólo a las acciones reales ejercitadas contra los técnicamente llamados terceros, que definiremos más adelante.
El propio Reglamento Hipotecario en su art. 585 introduce un gran temperamento a las consecuencias del art. 313 LH, permitiendo la subsanación del defecto de inscripción, con suspensión del procedimiento judicial.

5.5.Inscripción y el sistema transmisivo

Dado que el sistema transmisivo de los derechos reales en el Derecho español responde al denominado título y modo, y dado que lo que se exige como requisito de acceso al Registro es únicamente el título, cabe preguntarse, ante el hecho de que la publicidad es del derecho real, si la inscripción sustituye a la tradición o modo, para el caso de la propiedad inmobiliaria registrada.
La respuesta, en principio, ha de ser negativa: la inscripción no sustituye a la tradición; cosa distinta es que al técnicamente llamado a efectos de la LH tercero le sea indiferente la existencia o no de la tradición. No obstante, el tema ha sido muy debatido.

5.6.Publicidad formal del Registro

La información recogida en el Registro es pública y, como tal, podrá consultarse por todo aquel que tenga interés conocido en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscritos, presumiéndose en toda autoridad, empleado o funcionario público que actúe por razón de su oficio o cargo (art. 221 LH). El acceso a dicha información puede realizarse de la siguiente forma:

  • Exhibición directa de los libros registrales.

  • Nota simple informativa: tiene valor puramente informativo y no da fe del contenido de los asientos, sin perjuicio de la responsabilidad del registrador por los daños ocasionados por los errores y omisiones padecidos en su expedición (art. 222.5 LH).

  • Certificación registral: tienen valor de documento público y deberá solicitarse mediante instancia escrita, que podrá presentarse en la oficina del Registro o remitirse por vía telemática (art. 227 LH).

6.Efectos de la inscripción

6.1.Prioridad, cierre y rango

1) Prioridad
Como es bien sabido, cuando existen determinados conflictos entre derechos subjetivos, el dato temporal de su nacimiento o su ejercicio puede ser el criterio usado por el ordenamiento para solventarlos. El dato temporal que se tiene en cuenta prácticamente siempre es la anterioridad o prioridad del nacimiento o del ejercicio del derecho: qui prior est in tempore potior est in iure.
Es obvio concluir que los asientos de las actas registrales están llamados a ser instrumentos de la prioridad y que son los vehículos del llamado principio de prioridad, habida cuenta de las siguientes razones:
a) El rigor exigido para el acceso de los derechos al Registro.
b) Que en alguna ocasión la propia inscripción determina su nacimiento.
c) Que la función principal de la publicidad inmobiliaria es precisamente establecer un plus de protección para dichos derechos en eventual conflicto de existencia o preferencia con otros.
d) La seguridad que supone la constancia escrita en libros custodiados en una oficina pública.
De este modo, se puede decir que la prioridad es un efecto de la inscripción y de las anotaciones preventivas, aunque también lo es del asiento de presentación, con el carácter instrumental que le es propio. A este efecto se refiere, en general, el art. 17 LH.
2) Cierre y rango
La lectura de este precepto nos pone de relieve dos manifestaciones distintas de los efectos de la prioridad:
a) Cierre registral
La primera manifestación a la que nos referimos se conoce con el nombre de cierre registral:
Inscrito o anotado un título, no puede inscribirse o anotarse ningún otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible.
b) Rango
La segunda manifestación opera precisamente cuando dicha incompatibilidad no existe, es decir, cuando sobre la misma finca recaen derechos reales limitados que no son incompatibles entre sí.
Es evidente que pueden ser inscritos, pero su existencia simultánea puede provocar conflictos entre sí, por lo que es preciso ordenar su concurrencia dándoles lo que se llama "rango", precisamente en función del tiempo de su acceso al Registro.
Hay que decir que el rango sólo puede ser establecido con respecto a los derechos reales limitados. Por definición toda inscripción de propiedad es incompatible con otra inscripción de propiedad, y el efecto será siempre el cierre. La cuestión del rango tiene especial importancia para el derecho real de hipoteca (25) .
Las reglas de determinación de la prioridad son los arts. 24 y 25 LH.

6.2.Presunción de titularidad

De acuerdo con el art. 38 LH se presume que los derechos reales inscritos existen y pertenecen a su titular en la forma que determine el asiento respectivo (26) .
Dicho precepto, que concuerda con los arts. 1.III y 97 LH, establece una presunción iuris tantum de titularidad. Frente a ella se podrá suministrar la contraprueba de una realidad extrarregistral distinta, consistente en la existencia de un derecho real (27) distinto al publicado por el asiento, o bien porque este asiento sea inexacto en los términos del art. 40 LH.
En congruencia con esta presunción, cuando se ejercite alguna acción real que contradiga el dominio o derecho real limitado publicado por el Registro, el actor tiene la carga de impugnar previamente o la vez el asiento correspondiente. Así lo dispone el art. 38.II LH.
La fuerza de la presunción es especialmente fuerte en el proceso, pues sirve para fundar la legitimación procesal, tanto para ser demandante como para ser demandado.
Un efecto especialmente fuerte de la presunción de titularidad es la denominada "tercería registral", contenida en el art. 38.III LH.
Un especial problema, de no muy fácil solución, es el consistente en resolver el conflicto de presunciones de titularidad que se genera entre los arts. 38 LH y 448 CC: una, basada en el asiento registral, otra basada en la posesión, circunstancias que pueden no coincidir al haber un poseedor que no sea el titular registral. La opinión más extendida da prevalencia a la presunción derivada del Registro. Sin embargo, la cuestión es muy discutible.

6.3.Presunción de posesión

El art. 5 LH. no permite inscribir en el Registro la posesión, lo que es fácilmente comprensible por la inestabilidad de una situación de hecho, en relación con la fijeza jurídica y documental que presta el folio registral.
Pero si el Registro no publica la posesión, sí puede presumirla, como se desprende de la lectura de los arts. 35 y 38.1., proposición segunda LH.
Prestemos especial atención a esta cuestión, pues publicar y presumir son dos cosas muy distintas:
a) La primera, publicar, implicaría que el Registro está manifestando a la generalidad la existencia y persistencia de una situación de hecho, lo que bordea la imposibilidad.
b) Mientras tanto, presumir significa que sea cual sea la situación posesoria actual, el titular registral se puede beneficiar de una protección como si hubiera poseído de hecho durante la vigencia del asiento desde el pretérito hasta la fecha.
Este hecho se manifiesta genéricamente en que la prueba del hecho de la posesión puede ser suministrada por la certificación del Registro.
La presunción de posesión es una presunción iuris tantum contra la que basta impugnar el asiento que la funda, o demostrar la posesión efectiva de otro durante la vigencia del mismo.

6.4.Acciones del art. 41 LH

1) Concepto
Como ya hemos dicho, la inscripción no publica una situación de hecho posesoria, y en consecuencia no puede fundar ningún mecanismo de protección de la continuidad de esa situación, en el caso de perturbación o despojo de la misma. Dicho de otra manera, no indica ningún estado de hecho que pueda ser perturbado o expoliado, no indica un ius possessionis que pueda ser defendido con los típicos remedios del mismo, es decir, los interdictos.
Sin embargo, también sabemos que de la inscripción se deriva una presunción de titularidad, acompañada de una presunción de posesión, que no indica necesariamente una posesión actual.
Ahora bien, ello no significa que para el Registro no sea deseable que la titularidad que publica se corresponda con una posesión efectiva y real actual. Para facilitar la consecución de tal objetivo existen las acciones del art. 41 LH, llamadas globalmente la acción real registral.
2) Caracteres
a) Reintegración posesoria

  • Son acciones encaminadas a integrar la situación posesoria presunta, y derivada de su derecho inscrito, del titular registral, en una situación posesoria actual y efectiva.

  • Son acciones en las que se reclama la posesión derivada de los derechos inscritos, pero no son interdictos porque no se fundan en la perturbación ni en el despojo.

  • Son acciones reales derivadas de la titularidad, pero con una especialidad en relación con las acciones reales ordinarias: en éstas la prueba de la existencia del derecho se puede hacer con cualquier medio de prueba, mientras que en la acción real registral se realiza con la certificación del Registro que acredite la vigencia, sin contradicción alguna, del asiento correspondiente.

En suma, son acciones que pretenden una reintegración posesoria a través de un medio que indica que el derecho real al que debe corresponder una determinada situación posesoria, presuntamente existe.
b) Carencia del efecto de cosa juzgada
Precisamente por ello, la sentencia dictada en el especial procedimiento que regula este artículo no produce la excepción de cosa juzgada, quedando a salvo el derecho de las partes para promover el juicio declarativo ordinario sobre la misma cuestión (28) sólo entonces puede el demandado combatir con absoluta plenitud de argumentos jurídicos si el titular registral tiene o no derecho a la posesión que reclama.
En efecto, en el especial procedimiento del art. 41 LH, aquél contra quien se dirige la acción tiene tasadas las causas de contradicción a la dicha acción real registral, de acuerdo con el elenco del párrafo sexto, debiendo reservar cualquier otra alegación para el juicio declarativo que corresponda (párrafo séptimo).

6.5.Protección del tercer adquirente

1) Principio de protección del adquirente
Es el fenómeno, que ya conocemos, de la legitimación por la apariencia registral que da lugar a que una persona adquiera un derecho real, con independencia de la existencia o condiciones del poder de disposición sobre su trasmitente, salvo en que las pongan de manifiesto los folios registrales.
Este tercer adquirente se conoce tradicionalmente con el nombre de tercero, y en la terminología tradicional de la práctica jurídica, y por la razón de estar regulado en la LH, como tercero hipotecario. Los textos legales básicos son los arts. 34; 37.I; 38.II; y 40 LH.
El principio general de protección del tercer adquirente se puede enunciar de esta manera. A un llamado tercero sólo le afecta lo que aparece inscrito en el folio completo e íntegro, aunque no concuerde con la realidad extrarregistral.
2) Excepciones
El principio tiene algunas excepciones señaladas, en el sentido de que afectan a tercero situaciones jurídicas que no constan en el folio registral:
a) Las condiciones relativas a la persona y la capacidad para disponer.
b) Los derechos reales derivados directamente de la ley.
c) Los derechos reales patentes.
Además, como la publicación del Registro se refiere sólo a derechos, al tercero afectan, en principio, los datos de hecho de la finca en su realidad, con independencia de cuál sea su constancia registral.
3) Requisitos de protección
a) Enumeración
Las indicadas normas básicas de protección del tercer adquirente, y muy especialmente el art. 34 LH, reflejan las siguientes exigencias para otorgar dicha protección:

  • El adquirente debe adquirir de quien aparezca legitimado registralmente.

  • A título oneroso.

  • De buena fe.

  • Y debe inscribir a su vez su derecho.

b) Aclaraciones necesarias

  • La protección abarca el contenido total del folio registral: todos los asientos, no sólo el último o en el que conste la titularidad del transmitente.

  • La adquisición debe hacerse mediante contrato válido (29) .

  • El adquirente a título gratuito no es que no goce de protección, sino que sólo goza de la que tuviera su causante o transmitente.

  • La buena fe se presume (30) , y consiste en la ignorancia de que quien transmitía, y a pesar de lo que dice el Registro, no tenía facultades para hacerlo: o dicho en términos positivos, y de manera correlativa, que las tenía. La buena fe se debe apreciar en el momento de la adquisición y no en el de la inscripción (31) .

c) La ineficacia de la adquisición del transmitente
El artículo 37 LH establece que "las acciones rescisorias, revocatorias y resolutorias no se darán contra tercero que haya inscrito los títulos de sus respectivos derechos conforme a lo prevenido en esta Ley". Por lo tanto, en un principio el tercero hipotecario no queda afectado por la posible ineficacia –da igual el tipo que sea– del derecho que le ha transmitido el titular anterior. No obstante, el mismo precepto determina que se exceptúan de esta regla:

  • Las acciones rescisorias y resolutorias que deban su origen a causas que consten explícitamente en el Registro.

  • Las de revocación de donaciones, en el caso de no cumplir el donatario condiciones inscritas en el Registro.

  • Las de retracto legal, en los casos y términos que las leyes establecen.

  • Las acciones rescisorias de enajenaciones hechas en fraude de acreedores, las cuales perjudicarán a tercero: a) Cuando hubiese adquirido por título gratuito; b) Cuando habiendo adquirido por título oneroso, hubiese sido cómplice en el fraude.

Así pues, en estos supuestos el tercero hipotecario podría ver afectada su adquisición a pesar de cumplir con los requisitos señalados en el artículo 34 LH.
Doble venta y tercero hipotecario
La STS de 5 marzo 2007 sienta doctrina sobre la interpretación del artículo 34 LH en los casos de doble venta, señalando al respecto que: a) la norma ampara las adquisiciones a non domino porque salva el defecto de titularidad o de poder de disposición del transmitente, que, según el Registro, aparezca con facultades para transmitir la finca; b) el artículo no supone necesariamente una transmisión intermedia que se anule o resuelva por causas que no consten en el Registro, ya que la primera parte de su párrafo primero goza de sustantividad propia para amparar a quien de buena fe adquiera a título oneroso del titular registral y a continuación inscriba su derecho, sin necesidad de que se anule o resuelva el de su propio transmitente.

Resumen

Se aborda en este módulo el conocimiento de la publicidad de los derechos reales en el Registro de la Propiedad y de las consecuencias jurídicas de dicho acceso. Esto supone, especialmente, conocer los conceptos básicos del sistema registral llamado del folio real. Se estudian el concepto de finca, tanto desde el punto de vista físico, como formal; sus distintas clases; los mecanismos jurídicos que sirven para adecuar la finca tal como aparece en el Registro a sus características físicas reales; los procedimientos para modificar formalmente una finca registral y los procedimientos principales de inmatriculación.
Se analizan a continuación los presupuestos básicos, formales y sustanciales del acceso de los derechos reales al Registro: rogación, calificación y tracto sucesivo.
Se estudian las distintas clases de asientos registrales, especialmente la inscripción y la anotación preventiva. En cuanto al valor de la inscripción, se pone de manifiesto que, salvo alguna excepción muy señalada, no forma parte del proceso de nacimiento del derecho real, es decir, no es constitutiva, sino meramente declarativa; no es obligatoria, y no sustituye a la tradición en el sistema adquisitivo del Derecho español.
En cuanto a los principales efectos sustantivos de la inscripción se subrayan:
1) Prioridad, cierre y rango.
2) Presunción de posesión y de titularidad del derecho inscrito.
3) Su especial defensa procesal, a través de la denominada acción real ex art. 41 LH.
4) La posibilidad de la inscripción para legitimar una transmisión de un no dueño a favor del que de buena fe y a título oneroso adquiera de quien en el Registro apareciera como dueño, aunque ello no fuere así en la realidad extrarregistral.

Actividades

Actividades de profundización
1. Leed la exposición de motivos de la Ley Hipotecaria de 1861.
2. Leed y comentad la STS 2-VI-1970 (RJ Art. 2785), relativa a la inscripción de pisos en régimen de propiedad horizontal.
3. Leed y comentad la Resolución de la Dirección General de los Registros 2-1V-1980 (RJ Art. 1604), referente a la inscripción de una urbanización privada.
4. Leed y comentad la STS 23-1-1974 (RJ Art. 257), relativa a la prioridad registral.
5. Leed y comentad la STS. 8-V-1982 (RJ Art. 2559), en lo que respecta a las presunciones de posesión y de titularidad.
6. Leed y comentad la STS. 5-1-1963 (CL. núm. 5), que aborda el problema de la doble inmatriculación.

Ejercicios de autoevaluación

Cuestiones breves
1. ¿Gozan los adquirientes a título gratuito de la misma protección que los que adquieren a título oneroso?
2. ¿Cuándo se darán las acciones rescisorias contra el tercero hipotecario?
3. ¿Cuándo debe ser apreciada la buena fe del tercero hipotecario?
4. ¿Desde cuándo se aprecia la prioridad en el Registro de la Propiedad, desde la fecha del negocio constitutivo del derecho real, desde la fecha de la escritura pública, desde la del asiento de presentación o desde la de la calificación del registrador?
5. ¿Produce la excepción de cosa juzgada la acción del art. 41 LH?
6. ¿Es obligatoria la inscripción en el sistema registral español?

Solucionario

Ejercicios de autoevaluación
Cuestiones breves
1. No, sólo de la misma protección que tuviere su causante ex art. 34 LH.
2. Sólo cuando la causa de la rescisión aparezca en el Registro.
3. En el momento de la adquisición, no de la inscripción.
4. Desde la fecha del asiento de presentación.
5. No.
6. No.
Ejercicios de autoevaluación

Glosario

anotación preventiva f
Asentamiento que responde a la necesidad de constatar situaciones transitorias o situaciones juridico-reales que esperan ser definitivas en el futuro, o realidades que pueden ser declaradas a posteriori y de las cuales conviene tener noticia, para que cuando esta declaración se produzca no origine inexactitudes en el Registro de la Propiedad.
asentamiento de presentación m
Asentamiento provisional, con un plazo de sesenta días, cuya fecha marca con efecto retroactivo los efectos de la inscripción definitiva en caso de que ésta, tras la calificación, se llegue a llevar a cabo.
cierre registral m
Efecto de la prioridad en virtud del cual, cuando un título ha sido inscrito o anotado, no se puede inscribir o anotar ningún otro de la misma fecha o anterior que se oponga o sea incompatible con el anterior.
Código civil m

sigla: CC
Colección legislativa f

sigla: CL
folio real m
Sistema de organización del Registro de la Propiedad fundamentado en las fincas. Para cada finca se abre un folio en los libros del Registro y se inscriben o anotan los derechos reales que recaen; a cada finca le corresponde un número diferente y correlativo.
inmatriculación f
Mecanismo que permite acceder al Registro de la Propiedad por primera vez. La inmatriculación de las fincas no es otra cosa, de hecho, que su descripción física.
inscripción f
Tipo de asentamiento definitivo, en el sentido que refleja una relación jurídica real perfecta, con pretensión, además, de que la realidad registral que publica corresponda a la realidad extrarregistral. Este carácter definitivo y perfecto prevalece ante la anotación preventiva.
Ley Hipotecaria f

sigla: LH
Registro de la Propiedad m
Oficina pública donde se lleva a cabo la función de declarar a la Generalitat las titularidades de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. Es, junto con la posesión, uno de los mecanismos de exteriorización de las titularidades jurídico-reales.
Reglamento Hipotecario m

sigla: RH
Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi m

sigla: RJ

Bibliografía

Bibliografía básica
Albaladejo García, M. (2002). Derecho civil. Derecho de bienes (tomo 3). 9ª ed. Barcelona: Bosch.
Capilla, F.; López, Á.; Montés, V.; Roca, E. y otros (coord. Clemente Meoro) (2001). Derechos reales y derecho inmobiliario registral. Valencia: Tirant lo Blanch.
Díez-Picazo, L.; Gullón A. (2001). Sistema de derecho civil (vol.3). Derecho de cosas y derecho inmobiliario registral (7ª ed.). Madrid: Tecnos.
Lacruz, J.L. y otros. Elementos de derecho civil (tomo 3). Derechos reales (vol. 1). Posesión y propiedad (vol. 2). Derechos reales y limitados y situaciones de cotitularidad (vol. 3).
Peña Bernaldo de Quirós, C. (2001). Derechos reales. Derecho hipotecario. Madrid: Centro de Estudios Registrados.
Puig Brutau, J. (2005). Fundamentos de derecho civil (tomo III). Barcelona: Bosch.
Bibliografía complementaria
Núñez Lagos, R. (1945). "Realidad y Registro". Revista General de Legislación y Jurisprudencia (págs. 420 y sig.).
Núñez Lagos, R. (1949). "El Registro de la Propiedad español". Revista Crítica de Derecho Inmobiliario (págs. 137 y sig., y 217 y sig.). Barcelona: Bosch.