Derecho de propiedad

  • Ángel M. López López

    Ángel M. López López

    Catedrático de Derecho civil desde el año 1975 en la Universidad de Sevilla. Director del Departamentode Derecho civil e Internacional Privado.

  • Francisco Oliva Blázquez

    Francisco Oliva Blázquez

    Profesor titular de Derecho civil en la Universidad Pablo de Olavide (Sevilla). Consultor de la UOC.

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Índice

Introducción

La propiedad es el derecho subjetivo de contenido patrimonial paradigmático y el eje alrededor del cual se vertebra todo el Derecho privado, tanto desde el punto de vista técnico como histórico y constitucional. Supone un poder pleno, inmediato y exclusivo sobre el bien sobre el que recae.
Frente a él, y dentro de la categoría de los derechos reales, se encuentran los denominados iura in re aliena, que no comportan sino algunas facultades.
El Código ofrece una primera aproximación en el art. 348, al decir que se trata del derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. Esta definición legal, como se aprecia, está desprovista de sustancia normativa, pero encierra en sí importantes elementos para su conceptuación:
a) Titular, el propietario, frente a los demás derechos reales en que existe un titular gravado y el titular del gravamen.
b) Contenido: disfrute y disposición, pero delimitado legalmente. Tal es la función de los denominados límites y limitaciones del dominio.
La conceptuación de la propiedad como el poder más pleno y directo de su titular sobre el bien ha de ser forzosamente integrada con su protección constitucional, mediante los instrumentos de reserva de ley y de intangibilidad de su contenido esencial.
Dicha protección, a su vez, debe vincularse con la necesidad del cumplimiento de la función social de la propiedad. Con esa expresión se hace referencia a la necesidad de que la propiedad de determinados bienes de trascendencia económica y social cumpla deberes para con la comunidad, y no sea únicamente un vehículo de satisfacción de intereses particulares.

Objetivos

  1. Conocer el significado técnico, histórico y constitucional del derecho de propiedad.

  2. Conocer la distinción entre límites y limitaciones del derecho de propiedad, fuentes de unos y otras, enumeración y líneas generales de los principales, límites y limitaciones, singularmente, los límites a la propiedad rústica y urbana, los llamados "relaciones de vecindad", y las limitaciones convencionales denominadas prohibiciones de disponer.

  3. Conocer las acciones de protección de la propiedad: concepto y distinción entre las mismas y líneas generales de su régimen.

1.El derecho de propiedad como poder pleno, inmediato y exclusivo

1.1.Concepto

El derecho de propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular extraer la más amplia utilidad económica de su objeto que el ordenamiento permita. La propiedad marca la situación de más intensas posibilidades de satisfacción del interés de un titular sobre un determinado bien. No obstante, debemos apresurarnos a decir que en todo tiempo y lugar esas posibilidades han sido siempre limitadas por las normas, aunque la extensión y profundidad de las limitaciones han sido muy variables.
Pese a que no sea absolutamente ilimitado, vemos en el Derecho de propiedad el más pleno posible: eso es lo que quieren decir frases provenientes del Derecho Romano, plena in re potestas. A esta idea de plenitud responde la definición del Código civil:

"La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitaciones que las establecidas por las leyes".

Artículo 348 del Código civil.

Junto con esta idea de plenitud, acompaña a la propiedad la de que la utilidad de la cosa que sea su objeto puede ser extraída por su titular, como regla general, sin necesidad de cooperación de otros sujetos (1) ; los demás sólo deben abstenerse de perturbarlo en el ejercicio de sus facultades.
Plenitud y exclusividad son datos esenciales del derecho de propiedad. Ahora bien, esta configuración básica de la propiedad privada es la propia de un momento histórico, y aunque aún hoy siga siendo válida en una medida, está sometida a fuertes transformaciones que han determinado la aparición de nuevos elementos en su delimitación.

1.2.Evolución histórica

Al esquema de plenitud, exclusividad e inmediatividad del derecho responde lo establecido por el art. 348 CC, fruto de una larga y trabajosa evolución histórica, a la que se debe hacer alguna referencia, pues entorno a la definición de la propiedad ha girado todo el sistema del Derecho civil en general y el estatuto de los bienes en particular:
1) La concepción que el Derecho Romano forjó de la propiedad configura una suerte de cuasi soberanía, el dominium ex iure Quiritium; dominium.
Hay que destacar que propia de esta visión es una idea unitaria de propiedad, como poder sobre las cosas siempre idéntico a sí mismo, sea cual sea la cualidad del sujeto, la naturaleza del objeto o la actividad que desempeñe con ese objeto y ese poder como instrumentos.
2) En el sistema feudal, el dominio de la tierra concedido por los reyes a los señores feudales implicaba no sólo las utilidades económicas de la tierra, sino también la jurisdicción sobre los que vivían en ella.
La propiedad
La concepción romana de la propiedad habría de resultar absolutamente cambiada por obra del régimen feudal.
En la imagen, detalle de una miniatura del Speculum Virginium de Conrado de Hirschau (siglo XII).
En la imagen, detalle de una miniatura del Speculum Virginium de Conrado de Hirschau (siglo XII).
La extracción de aquellas utilidades económicas era, por lo general, tarea que realizaban los enfeudados, quienes debían, a cambio de un normal derecho perpetuo a cultivar la tierra y recoger sus frutos, efectuar toda una serie de prestaciones al señor feudal, que se venían a configurar como cargas de aquel derecho perpetuo, y que acabó concibiéndose como una suerte de propiedad (el llamado dominio útil o inferior), junto a otra propiedad sobre la misma cosa (atribuida al señor, dominio eminente).
La propiedad de los enfeudados era, pues, una propiedad llena de fuertes limitaciones, vínculos y cargas.
Pero en la época se añade al fenómeno de la propiedad dividida otro no menos importante, el de la llamada amortización.
Amortización significaba que los bienes estaban destinados ya al aprovechamiento de un común de vecinos, ya a las necesidades de la Iglesia, ya vinculados a una determinada estirpe nobiliaria, a través de figuras como el mayorazgo o la primogenitura.
Como se entendía que estas necesidades perduraban en el tiempo, más allá de las generaciones concretas, se establecía que tales bienes comunales, eclesiásticos o amayorazgados no podían ser objeto de venta por sus respectivos titulares, que por carecer de tal posibilidad fueron calificados de manos muertas, y de ahí viene la palabra amortización.
Las consecuencias económicas de tal estructura jurídica fueron las derivadas de un enrarecimiento del mercado, pues no se podía disponer de los inmuebles, eje fundamental de la economía rural de los siglos intermedios.
3) La llegada de la revolución liberal burguesa supuso una total subversión de tal régimen propietario, al abatir los fundamentos jurídico-políticos que lo sustentaban.
En ese abatimiento no sólo había un rechazo ideológico del régimen de privilegios de la época feudal o señorial, sino también necesidades de orden económico para el incipiente capitalismo, y fundamentalmente la necesidad de acumular capital en dinero para financiar obras públicas, intervenir en el comercio exterior y poner en marcha la naciente actividad industrial.
Restricciones
Tales restricciones se consideran odiosas y de todo punto inaceptables, salvo como excepción y temporalmente.
Debido a estas razones, la destrucción del Ancien Regime trajo como corolario inexcusable, desde una perspectiva jurídica, una concepción de la propiedad que veía con absoluta antipatía cualquier tipo de limitación, vinculación o carga.
a) En efecto, por un lado, la ideología liberal veía en la propiedad una suerte de proyección de la personalidad, frente a la cual no caben inmisiones del Estado ni de terceros.
b) Y por otro, a estos impulsos se han de añadir los planteamientos económicos que ven en la ilimitación del poder del propietario de acuerdo con las doctrinas económicas del liberalismo el mejor instrumento de racionalidad del ejercicio de la actividad económica.
Es esta concepción liberal burguesa la que inspirará la Codificación, y fruto de la misma, a través de la influencia del Code Napoléon, será definida la propiedad en los términos de plenitud que refleja el art. 348 CC.
4) Los tiempos modernos habrían de cambiar en gran medida este planteamiento:
a) Por una parte, las grandes convulsiones sociales y políticas que habrían de venir modificaron sustancialmente aquella noción de propiedad y alteraron en consecuencia, en no poca medida, los fundamentos del Derecho civil. Las causas de tales convulsiones nos son muy conocidas:

  • La cuestión social, que no es sino una manifestación de los conflictos entre propiedad y trabajo.

  • Las necesidades del propio sistema capitalista de incrementar la producción.

  • La industrialización, que conlleva grandes concentraciones urbanas.

  • Y el nacimiento del poder organizativo de la clase obrera, etc.

Todas ellas abocan a una consideración insoslayable de la necesidad de tener en cuenta las necesidades sociales, y no sólo las del individuo aislado, en el ejercicio de los derechos. Este hecho repercute necesariamente en el concepto de propiedad: ya no puede ser el reino de la voluntad del propietario, sino que ha de sustentar, en una primera y decisiva transformación, un interés del propietario merecedor de tutela por parte de la sociedad.
b) Por otra parte, no sólo los anteriores factores mudan el rostro de la propiedad, tal como en los códigos aparecía, ligada a una estructura todavía rural. Los progresos de la técnica y del comercio daban lugar a la afirmación de nuevas clases, tanto en el plano económico como en el político.
Estas clases, ciertamente emparentadas desde un punto de vista ideológico con la primera burguesía que reclamó, y obtuvo, el reconocimiento y garantía de la libertad de la propiedad fundiaria, no podían dejar de exigir para sus creaciones técnicas, derivadas de su especial competencia, o para los instrumentos que identificaban y sostenían su espíritu de iniciativa, un reconocimiento y una garantía idénticos.
Esta situación da lugar a la emergencia de nuevas formas de propiedad, cuyos ejemplos más significativos son:

  • La propiedad comercial (aviamiento de la empresa, signos distintivos de la actividad económica).

  • La propiedad industrial (creaciones intelectuales susceptibles de ser aplicadas y explotadas en la industria, lo que daría utilidad en ilimitadas ocasiones).

Estas nuevas formas de propiedad suponían una quiebra del sistema codificado de grandísimo calado porque tales "propiedades", calificadas de "especiales", suscitaban –más allá de los problemas derivados de su esquema conceptual, que escapaba al de la propiedad del Código, pensada para cosa corporal, y especialmente inmueble– todas las cuestiones relativas a su carácter de apoyo al ejercicio de actividad económica organizada (esto es, de empresa), desempeñado sobre bienes ajenos.
En el fondo, aquí radica la sustantividad del problema, y es que el protagonismo de la vida económica se ha traspasado de la propiedad a la actividad económica organizada, es decir, a la empresa, lo que es tanto como afirmar que el tratamiento de la propiedad comercial y de la propiedad industrial sólo tiene sentido si se los considera instrumentales de aquélla.
Dicho de otra manera, si el sujeto principal de la actividad económica lo fue el propietario, ahora lo es el empresario, lo cual supone una mutación importante para el Derecho privado, con el predominio de las fórmulas jurídicas procedentes del Derecho mercantil, que van impregnando todo aquél.
c) Conectado con la emergencia de nuevas formas de propiedad (2) se produce un fenómeno cada vez más frecuente en las sociedades industriales y posindustriales: la disociación o separación entre:

  • El uso de los bienes.

  • La titularidad formal del derecho de propiedad.

En la configuración tradicional la unión entre titularidad de los bienes y el uso y la administración de los mismos era la regla habitual. Hoy sucede, de manera cada vez más frecuente, lo contrario, en especial en una de las instituciones más importantes del capitalismo moderno, la sociedad anónima. En ésta, la separación entre propiedad y control de la riqueza es un hecho habitual: aquélla pertenece a los accionistas, mientras que el poder de control corresponde a los administradores, que no tienen ni siquiera que ser socios, y que, cuando lo son, disponen de poderes no proporcionales a su participación.
En este marco de profundas transformaciones impuesto por la precisión de atender en el ejercicio del derecho de propiedad la satisfacción de necesidades sociales, derivado de la emergencia de nuevas formas de propiedad, y en un contexto de progresiva separación entre titularidad y control de la riqueza, se mueve el derecho de propiedad de nuestros días, alejado de su configuración inicial en los códigos civiles. Todo el sistema propietario debe ser reconstruido teniendo en cuenta los datos anteriores.
5) Hoy día, estos deberes sociales que acompañan a la propiedad –y que, como es lógico, sólo tienen sentido cuando sean bienes de trascendencia social el objeto de la misma (3) – vienen reconocidos como elemento integrante del derecho bajo el nombre de función social, y no de cualquier forma, sino por expreso dictado de la Constitución española (4) .
La propiedad, hoy, no puede ser definida sólo desde el art. 348 CC; hay que definirla también mediante el art. 33 C.E., y así resulta ser el derecho de gozar y disponer de una cosa, con las limitaciones y deberes que las leyes impongan para el logro de su función social, dada la trascendencia para la colectividad del objeto sobre el que recae.

1.3.La disciplina constitucional de la propiedad privada

Según lo dispuesto por el art. 128.1 C.E., toda la riqueza del país en sus distintas formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.
La función social de la propiedad y la vivienda
La crisis económica desencadenada en los últimos años se ha convertido en un drama para numerosas personas que, ante la imposibilidad de satisfacer las cuotas del crédito hipotecario con el que adquirieron sus viviendas, han sido desahuciadas, perdiendo de esta forma los inmuebles que adquirieron en tiempos de bonanza. Pues bien, la Ley 4/2013, de 1 de octubre, del Parlamento de Andalucía, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda, partiendo del hecho de que la desocupación representa el mayor exponente del incumplimiento de su función social, recoge un compendio de iniciativas de actuación sobre la vivienda deshabitada, como el arrendamiento o la expropiación temporal del uso de las viviendas provenientes de ejecuciones hipotecarias, a fin de que puedan continuar ocupándolas las personas desahuciadas. Aunque la Ley ha sido recurrida por el Gobierno ante el Tribunal Constitucional esencialmente por una cuestión de delimitación competencial, encontrándose por ello en suspenso, muestra la eficacia y alcance que puede tener la función social como límite del derecho de propiedad.
La norma es muy importante porque indica un principio general: aunque haya bienes que se atribuyan a los particulares, y bienes que se atribuyan a los poderes públicos, todos están sometidos al interés general. Este hecho resulta evidente para los bienes atribuidos a los Poderes públicos, pero también es cierto para los bienes atribuidos a los particulares.
La norma básica en materia de atribución de los bienes a los particulares es el art. 33 CE. En su apartado 1 indica que se reconoce el derecho a la propiedad privada y a la herencia. (5) Prescindiendo de la referencia a esta última, el derecho a la propiedad significa que todos los ciudadanos tienen el derecho a una esfera privada de bienes, gobernada por ellos mismos. La palabra propiedad, en este contexto, no tiene la significación limitada del concreto tipo de derecho que llamamos propiedad, sino el de todo título jurídico por el que un particular ostenta un poder sobre los bienes: el reconocimiento constitucional y su protección correspondiente (6) a cualquier ámbito de poder sobre los bienes que un individuo pueda tener a título particular.
Sin embargo, ese reconocimiento de la propiedad no es un reconocimiento en términos ilimitados; implica que principalmente ese ámbito de bienes de los particulares debe estar al servicio de sus propios intereses, pero que al mismo tiempo, ese derecho acarrea deberes sociales, sobre todo cuando el objeto del derecho de propiedad sea un bien cuyo aprovechamiento redunde o pueda redundar en el beneficio de la colectividad.
Ello significa que su capacidad de tomar decisiones es muy amplia, en muchos casos sin cortapisa alguna, pero nunca absolutamente ilimitada, estando obligado por deberes de contenido social.
A los deberes de contenido social se refiere la Constitución cuando en el art. 33.2 señala que:

"la función social de estos derechos (propiedad y herencia; pero ya sabemos que ésta no es sino un aspecto de aquella) delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes".

El texto constitucional indica con precisión que los deberes, y no sólo las facultades delimitan el contenido del derecho de propiedad. Ahora bien, la Constitución no establece directamente y de modo concreto estos deberes; serán las leyes las que podrán hacerlo, y lo harán en su caso. Sin embargo, las leyes no pueden establecer deberes ilimitados para el propietario, hasta el extremo de que por la vía de imposición de ellos desaparezca una razonable parcela de utilidad individual del titular, que haga irreconocible su derecho.
El derecho a la propiedad en la Unión Europea
Tal y como hemos podido ver, en el ordenamiento jurídico español el derecho de propiedad no puede considerarse como un derecho fundamental, al estar regulado en el art. 33 CE, fuera del núcleo de los derechos fundamentales y las libertades públicas (Sección primera del capítulo II).
Sin embargo, la llamada Carta de Niza o Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, en su artículo 17, bajo la rúbrica de "Derecho de propiedad", se establece lo siguiente:
"1. Toda persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de sus bienes adquiridos legalmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su propiedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones previstos en la ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización por su pérdida. El uso de los bienes podrá regularse por ley en la medida en que resulte necesario para el interés general. 2. Se protege la propiedad intelectual".
Teniendo en cuenta que la citada Carta es Derecho vigente desde el momento de su incorporación al Tratado de Lisboa, puede afirmarse que actualmente su consideración como derecho fundamental en el ámbito europeo abre nuevas vías doctrinales y prácticas respecto al derecho de propiedad.
Esa parcela de utilidad individual, que haga reconocible el derecho del propietario como un derecho de su interés particular, aunque esté sometido a numerosos, e incluso pesados deberes, es lo que se llama "contenido esencial" de la propiedad, que las leyes no pueden menoscabar en caso alguno.
A este hecho se refiere el art. 53.1 C.E. cuando establece que los derechos (y entre ellos el de propiedad) reconocidos en el capítulo II del título primero de aquélla sólo podrán ser regulados en su ejercicio por ley, "que en todo caso deberá respetar su contenido esencial".
Debe añadirse que cuando se emplea en este precepto constitucional la palabra ley, ésta se refiere no a cualquier norma, sino precisamente a la emanada del poder legislativo (incluido dentro de determinados límites, el autonómico), o a las normas a ella asimiladas (7) .

2.Objeto del derecho de propiedad

2.1.Cosas corporales y específicas

Según la enseñanza tradicional, sólo pueden ser objeto del derecho de propiedad (8) las cosas corporales, muebles o inmuebles, específicamente determinadas. Este hecho comporta la exclusión de las cosas genéricas, de las denominadas cosas incorporales o bienes inmateriales, de las cosas complejas y de las partes de cosa.
Sin embargo, esta configuración del objeto de la propiedad no deja de plantear algún problema:
a) La teoría de la universitas ha pretendido la construcción de una titularidad única sobre un conjunto de cosas que pertenecen a una misma persona y tienen una destinación unitaria, aunque constituyendo objetos identificables aisladamente, y susceptibles de propiedad separada.
b) Bastante más clara parece la exclusión de las cosas genéricas como objeto de la propiedad. Si por tal se entienden las que se determinan, no en su individualidad, sino por su pertenencia a un género, descrito por medio de un conjunto más o menos amplio de notas comunes, tan sólo con su individualización se puede constituir la propiedad sobre ellas: antes de esta individualización o concreción, únicamente caben sobre las mismas obligaciones, nunca derechos reales.
Obviamente, cuando se produce la individualización, momento en que se produce el traspaso posesorio que da lugar al nacimiento del derecho de propiedad, las cosas genéricas dejan de serlo, y se convierten en específicas.

2.2.Extensión del dominio en sentido vertical

Un problema clásico del objeto del derecho de propiedad referido a los inmuebles se enuncia con la denominación de "extensión del poder del dueño en sentido vertical". La visión tradicional pretendía la absoluta ilimitación del poder del propietario tanto en la dirección del vuelo como en la dirección del suelo, diciéndose que alcanzaba hasta los cielos y hasta los infiernos (9) .
El planteamiento del Código se refleja en el art. 350, según el cual quien es dueño de un terreno es dueño de su superficie y lo que hay debajo de ella, sin más limitaciones que las servidumbres y las leyes de minas y aguas y los reglamentos de policía; la norma está en la línea conocida de la concepción liberal del Código con respecto a la propiedad.
Hoy día, el art. 350 CC no posee demasiada virtualidad normativa, puesto que la legislación especial sobre el suelo y sobre el vuelo es tan importante, que apenas se puede pensar en la existencia de un inmueble al que fuera aplicable en sus propios términos.
Sin embargo, y aunque ello pudiera darse, se llega a la conclusión de que en ningún caso, ni siquiera en ausencia de normas especiales, el propietario puede evitar intromisiones que se produzcan a tal altura o profundidad, que en nada afecten a un interés suyo con un mínimo contenido, que no resulte caprichoso o arbitrariamente excluyente de la actuación ajena.

3.Titularidad dominical, límites y limitaciones

3.1.Concepto

A la hora de determinar el contenido de la titularidad propietaria o titularidad dominical, nos encontramos con que, si se parte de la definición del art. 348 CC, y el derecho de propiedad es concebido paradigmáticamente como el derecho más intenso sobre las cosas, salvo las delimitaciones que impongan las normas al poder del propietario, lo operativo en orden a la definición de los poderes del propietario es optar por una formulación negativa, indicando precisamente aquello que el propietario no puede hacer.
En pocas palabras, la determinación del contenido del derecho de propiedad pasa por la fijación de sus límites y de sus limitaciones, conceptos que no son absolutamente idénticos, como inmediatamente se verá.
Tal distinción parte de que cabe hablar de la existencia de un contenido normal del derecho de propiedad, que es el que viene circundado por un régimen ordinario de restricciones, que afectan de modo general a todas las titularidades dominicales que versan sobre una misma categoría de objetos.
Estas "restricciones normales" y que suelen fijarse en su mayoría por razones de interés general, como más pormenorizadamente se expondrá, se conocen con el nombre técnico de límites; al lado de éstos se encuentran las limitaciones, que son reducciones del poder del propietario en casos singulares (10) .
De esta forma los límites son el régimen normal de toda propiedad sobre una determinada categoría de objetos, mientras que las limitaciones son de carácter excepcional.
La diferenciación no carece de consecuencias prácticas, y no es un puro esquema conceptual:
a) Puesto que al ser los límites el régimen normal sobre una determinada categoría de bienes, no hace falta un acto especial para imponerlos y basta con invocar la norma que los establece y demostrar la concurrencia de las circunstancias de hecho que determinan su aplicación.
b) En cambio, las limitaciones, precisamente por su excepcionalidad, necesitan de un acto especial y expreso de imposición, y han de ser probadas, en el sentido de que no se presumen, dado que la presunción es justamente la contraria, la de que todo dominio está ausente de ellas (principio de la libertad del dominio, del que la jurisprudencia ha llegado a afirmar que se trata de un principio general del derecho (11) ).
En todo caso, las limitaciones, sea cual sea su origen, deberán ser objeto de indemnización.

3.2.Clasificación

1) Una excelente clasificación de los límites y de las limitaciones es la que efectúa M. Albaladejo. Según este ilustre civilista se podrían distinguir:
a) Límites:

  • Por razón de interés público, determinados por la variadísima gama del intervencionismo estatal en materia de propiedad.

  • Por razón de interés privado, de los cuales los más significativos son las relaciones de vecindad, y los derechos reales de adquisición (12) establecidos directamente por la ley.

b) Limitaciones:

  • Derechos reales limitados de origen no legal.

  • Servidumbres administrativas.

  • Prohibiciones de disponer.

2) Concreción de aspectos sistemáticos y terminológicos. Los límites de la propiedad (13) pueden ser, como queda dicho, por razón de interés público y de interés privado.
a) El precepto utiliza en este tema una terminología impropia, y llama a los límites servidumbres legales, de acuerdo con una tradición histórica que enturbia el concepto, pues las servidumbres propiamente dichas pertenecen a la categoría de las limitaciones y no a la de los límites, desde el instante en que son concebidas como derechos reales limitados que comprimen el poder normal del propietario.
b) Los términos del Código son, en otro aspecto, aún más confusos, porque utiliza la denominación servidumbres legales, no sólo para referirse a los límites –lo cual, como ya decimos, es incorrecto– sino para individualizar dentro de las servidumbres propiamente dichas, que son limitaciones (no límites), distinguiendo:

  • Las servidumbres forzosas (aquéllas de las que se puede exigir un negocio jurídico para su constitución forzosa).

  • Las servidumbres voluntarias (que sólo se llegan a constituir si hay un acuerdo de voluntades, que no puede ser exigido por nadie).

c) No termina ahí la cosa, porque el Código también emplea la palabra servidumbre en un tercer sentido: para indicar las designadas servidumbres administrativas, que son limitaciones por razón de interés público.
Así pues, recordemos, en pocas palabras, que el término servidumbres legales con el que se encabeza el capítulo II del título VII del libro II del Código, indica varias realidades distintas, sin ser suficientemente expresivo ni correcto en ningún caso:
a) Límites por razón de interés público
b) Límites por razón de interés privado (14) .
c) Servidumbres forzosas, limitaciones por razón de interés privado (15) .
d) Servidumbres administrativas, limitaciones por razón de interés público (16) .

3.3.Límites por razón del interés público

3.3.1.Límites a la propiedad del suelo rústico y a la propiedad del suelo urbano
Destacan en primer lugar los que afectan a la propiedad del suelo rústico cultivable y a la propiedad del suelo urbano edificable. Son tan intensos y de un carácter tan general, que se puede decir que configuran un estatuto unitario para cada uno de ambos objetos, ya que la regulación del Código es prácticamente inexistente, asumiendo el art. 348 CC el valor de un puro paradigma desprovisto de sustancia normativa concreta.
Estos límites generales por razón del interés público configuran o tienden a configurar verdaderos estatutos propietarios cerrados en sí mismos, lo que ha llevado a hablar a la doctrina de "pluralismo de la propiedad privada", señalando que sería mas correcto hablar de "propiedades" en lugar de "propiedad". Su estudio corresponde al Derecho agrario y al Derecho urbanístico. Se especificará con más detalle esta cuestión cuando se exponga lo relativo a la propiedad rústica y a la propiedad urbana.
3.3.2.Límites por el intervencionismo estatal en materia de propiedad
Junto a los anteriores existe una variadísima gama de límites por razón de interés público determinados por el intervencionismo estatal en materia de propiedad, y que se sustancian en leyes que merecen con más rigor el nombre de leyes especiales, en temas muy variados que van desde la defensa nacional a la navegación aérea o marítima, de la explotación de las minas a la salvaguarda de los bienes de valor histórico o artístico o del medio ambiente, pasando por variadísimas normas de policía administrativa.
Algunos de estos límites se encuentran no en las leyes especiales, sino en el propio Código civil, y de ello pueden ser ejemplo los arts. 389, 390, 533.1.° y 2.° y 589.

3.4.Límites por razón del interés de los particulares

3.4.1.Las relaciones de vecindad
Desde muy antiguo se ha planteado la cuestión de que, aunque se acepte la regla de la ilimitación de su derecho, el propietario, y específicamente el propietario de los inmuebles, no está sólo en el territorio, sino que tiene vecinos, titulares de fundos o edificios contiguos, de los que también se puede afirmar la ilimitación de su derecho.
Si la ausencia de límites fuera absoluta, se llegarían a conflictos insolubles, pues hay casos en los que por razón de la propia contigüidad, el ejercicio del derecho de unos se refleja necesariamente sobre el fundo de los otros.
Es decir, de manera inevitable se producen consecuencias del ejercicio del derecho de unos propietarios sobre los fundos ajenos por razones de cercanía o frontera, lo que aboca a establecer límites recíprocos, y de carácter general para todos los propietarios que se encuentren en dicha situación; límites que tienen como razón específica la de la coordinación de los derechos sobre los fundos.
La regulación de estos límites recíprocos es conocida como la de las relaciones de vecindad. Las normas relativas a las mismas nacieron, como es natural, para reglamentar las relaciones prediales agrícolas, y así lo refleja el Código civil, coherente con un diseño de propiedad calcado sobre el fundo rústico.
Sin embargo en el mundo de hoy las cosas son mucho más complicadas: como dice Alonso Pérez, no sólo hay que normativizar hasta dónde se puede permitir una inmisión en el fundo ajeno, o la propagación de pequeños humos, trepidaciones, ruidos, etc., propios de un mundo agrícola y artesano, sino afrontar las constantes y graves inmisiones provocadas por la electricidad, los gases contaminantes del medio ambiente, la energía termonuclear, los vertidos contaminantes, la cibernética y la informática. El Derecho regulador de la vecindad tiene hoy una crecida importancia; cosa distinta es que la regulación codificada pueda hacer frente a problemas como los apuntados.
Importa distinguir bien la regulación de las relaciones de vecindad de la de las servidumbres:

  • La relación de vecindad es una manifestación del régimen ordinario de la propiedad, como sabemos: consiste, pues, en la imposición de límites.

  • Las servidumbres, en cambio, son limitaciones.

De ahí que pese la confusión con que el Código trata a unas y otras, y aplicando los principios que ya conocemos, hay que decir que:
a) Las relaciones de vecindad se basan en la independencia y libertad de los fundos; las servidumbres en la dominación de unos sobre otros; las relaciones de vecindad son recíprocas, no así las servidumbres.
b) Las relaciones de vecindad no confieren derecho a indemnización, cosa que sí hacen las servidumbres.
c) Las relaciones de vecindad no se extinguen por el no uso, mientras que las servidumbres no están exentas de él ni de la prescripción.
Tolerabilidad y uso normal del derecho son los parámetros de la permisión de las inmisiones; a ellos se debe añadir que tolerabilidad y uso normal pueden y deben ser medidos de acuerdo con el canon de los usos, habida cuenta de la situación, condición y naturaleza de los fundos.
El Código civil español no contiene una regulación expresa de esta solución, pero se puede decir que principios inducibles de algunos de sus preceptos (17) llevan a una conclusión idéntica a la del Derecho comparado, afirmándose que las inmisiones serán lícitas siempre que se den las circunstancias siguientes:
a) Que estén dentro de un criterio de tolerabilidad, según los usos, reglamentos y circunstancias del caso (18) .
b) Que no impliquen un uso anormal o excesivo del derecho (19) lo que daría lugar en este caso:

  • Tanto a tutela resarcitoria, establecedora de la oportuna indemnización (20) ,

  • como inhibitoria, impeditiva de la continuación de la inmisión ilícita (21) .

El Código civil catalán establece en tal sentido que los propietarios de una finca deben tolerar las inmisiones provenientes de una finca vecina que son inocuas o que causan perjuicios no sustanciales, siempre que sean consecuencia del uso normal de la finca vecina (artículo 546-14). En este segundo caso, los propietarios afectados tienen derecho a recibir una indemnización por los daños producidos en el pasado y una compensación económica, fijada de común acuerdo o judicialmente, por los que puedan producirse en el futuro si estas inmisiones afectan exageradamente al producto de la finca o al uso normal de esta, según la costumbre local.
Junto a la citada regla general en materia de relaciones de vecindad, podemos identificar otras disposiciones concretas que también se refieren a ellas, y están inspiradas por el mismo principio de coordinación de los fundos o edificios (22) .
3.4.2.La medianería
El supuesto de hecho de la medianería es la existencia de un muro sobre línea divisoria de la propiedad de dos fundos vecinos.
El Código civil la califica de servidumbre legal, con la impropiedad que ya nos resulta conocida. También se ha sostenido que más que servidumbre que supone una carga de un fundo en beneficio de otro, al ser las cargas aquí recíprocas, dicha reciprocidad da a la medianería un evidente aspecto de comunidad: de alguna manera, el muro sería común a los dos fundos.
No obstante, no es ni una cosa ni otra, porque lo típico de la medianería es que cada uno es dueño de su parte, pero la propiedad de cada parte está sometida a restricciones en beneficio recíproco, y para coordinar el uso de la parte privativa de cada uno en relación con la del otro, con lo que estamos dando a entender claramente que la medianería no es sino uno de los casos más típicos de relación de vecindad.
En este sentido, cabe recordar que el artículo 546-1 del Código civil catalán regula las vallas medianeras dentro del capítulo VI relativo precisamente a las relaciones de vecindad.

3.5.Fuentes de nacimiento de los límites a la propiedad, tanto por razón de interés público como por razón de interés privado

Por lo que respecta a los primeros, habrá que estar a lo que dispone el art. 550 CC; para los segundos, el art. 551.1 CC. Tanto en uno como en otro caso, se afirma que la regulación general de estos límites no se encuentra en el Código, de modo que éste asume el papel de derecho supletorio.
Papel que, por cierto, no desempeña con demasiado lucimiento, porque sus disposiciones pertenecen a una época del ordenamiento con muy diversas directrices jurídico-políticas a las de aquélla en la que se han ido produciendo la promulgación de normas especiales, establecedoras de límites.

3.6.Restricciones a la propiedad en el Derecho civil catalán

Resulta especialmente interesante la normativa del derecho autonómico catalán en materia de límites y limitaciones del derecho de propiedad.
El Libro V del Código civil catalán afronta en su capítulo V la regulación de las llamadas "restricciones al derecho de propiedad", distinguiendo, por un lado, las restricciones legales, que son las establecidas por las leyes en interés público o privado, y las restricciones voluntarias, establecidas por la autonomía de la voluntad en interés privado (art. 545-1 CCCat).
Las restricciones legales en interés público constituyen los límites ordinarios del derecho de propiedad, se establecen en beneficio de toda la comunidad y afectan a su disponibilidad o ejercicio. Tienen tal consideración las restricciones establecidas por la legislación sobre la vivienda, el planeamiento territorial y urbanístico, la protección del patrimonio cultural, defensa nacional, etc. (vid., art. 545-2 CCCat).
Las restricciones legales en interés privado constituyen límites ordinarios del derecho de propiedad establecidos en beneficio de los vecinos, como por ejemplo las que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situaciones de comunidad (art. 545-3 CCCat). Dentro de las relaciones de vecindad se distinguen las relaciones de contigüidad (art. 546-1 y ss. CCCat), el estado de necesidad (art. 546-12 CCCat) y las inmisiones (art. 546-13 y ss. CCCat).
Finalmente, las limitaciones voluntarias son las establecidas por los titulares del derecho de propiedad en el ejercicio de las facultades que comporta, como los derechos reales limitados, sin otros límites que los establecidos por las leyes, (art. 545-4 CCCat).

4.Las limitaciones del dominio de carácter convencional. Las llamadas prohibiciones de disponer

4.1.Concepto

Un singular tipo de limitaciones a la propiedad (aunque se puedan predicar también otras titularidades reales inferiores a la propiedad) son las que nacen de la voluntad del titular, y afectan a la facultad de disposición. Se conocen con el nombre de prohibiciones de disponer, y por ellas se ha de entender todo tipo de restricción o veto a la libre enajenación o gravamen de la propiedad que prive de efectividad a los negocios jurídicos que intenten tal enajenación o gravamen.
En principio, parece que nada se opondría a tal negocio jurídico, que quedaría comprendido dentro de los márgenes de la autonomía de la voluntad, en los términos del art. 1255 CC.
Sin embargo, la cuestión no es tan simple, si se tiene en cuenta que las prohibiciones de disponer tienen como resultado práctico apartar del comercio los bienes que son su objeto, lo que implicaría su amortización.
Creemos que hay razones más que sobradas para afirmar que el principio de la desamortización de la propiedad forma parte del orden público económico, con lo que la validez de las prohibiciones de disponer, en todo caso, inscribirse dentro de la observancia de dicho orden público (23) .
Antes de entrar en el análisis de las condiciones en que las prohibiciones de disponer serían admisibles, debemos circunscribir aún más su concepto:
1) Por verdaderas prohibiciones de disponer hay que entender aquellas que tengan efecto real, es decir, las que producen que el derecho de propiedad circule de titular a titular sin la facultad de disponer, y así sea frente a todos y para todos.
2) No son en cambio verdaderas prohibiciones de disponer las que tengan única y exclusivamente efectos obligacionales, es decir, aquéllas en las que el adquirente contrae la obligación de no disponer, de tal modo que:
a) El incumplimiento de tal obligación no hace ineficaz su acto de disposición en favor de un tercero, al que no afecta la prohibición, pues recibe el derecho de propiedad en su integridad, es decir, con la facultad de disposición.
b) Genera única y exclusivamente la obligación de resarcir los daños y perjuicios correspondientes al incumplimiento.
De estas segundas no verdaderas prohibiciones de disponer no se hace cuestión, y son enteramente lícitas, produciendo el efecto reseñado del resarcimiento por el incumplimiento.
Son las primeras las que representan auténticas limitaciones al derecho de propiedad y cuya validez se cuestiona.

4.2.Condiciones de validez

4.2.1.Prohibiciones de disponer procedentes de la ley o de resolución judicial o administrativa
Cuando las prohibiciones no proceden de la voluntad de los particulares, su régimen es diferente. Son válidas todas aquellas que proceden de la ley o de resolución judicial o administrativa (24) .
Respecto a las prohibiciones legales de disponer, puede citarse el artículo 196.2 CC, que establece que los herederos de una persona declarada fallecida "no podrán disponer a título gratuito hasta cinco años después de la declaración de fallecimiento" (igualmente, vid., art. 525 CC). Las prohibiciones administrativas y judiciales de disponer tienen por objeto el mantener o garantizar el patrimonio de una persona en determinadas situaciones que son objeto de expediente administrativo o que ha dado lugar a un proceso (así, art. 782 LEC, en sede de división de la herencia).
4.2.2.Prohibiciones de disponer procedentes de negocio jurídico mortis causa o inter vivos
1) Prohibiciones de disponer procedentes de negocios jurídicos mortis causa.
El art. 785.2.° CC señala que no surtirán efecto las disposiciones que contengan prohibición perpetua de enajenar, incluso la temporal, fuera del límite señalado en el art. 781 CC.
Según dicho artículo, las sustituciones fideicomisarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a un tercero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan en el momento del fallecimiento del testador.
Así las cosas, en el Derecho vigente, cualquier prohibición de disponer de origen convencional mortis causa está limitada:

  • a las personas que vivan a la muerte del testador;

  • a aquellos no nacidos en dos generaciones a partir de la suya.

Ejemplo: STS 31 diciembre 1991
Doña R. otorgó testamento abierto en el cual establecía que ninguno de los herederos podría vender a persona extraña ninguna de las partes indivisas del pozo-noria existente en la finca denominada «Cortijo del Cerrillo». El TS, confirmando la sentencia dictada en apelación, consideró que la prohibición de disponer testamentaria, inscrita en el Registro de la Propiedad, se presentaba sin determinación de tiempo ni de grado, y que la inclusión a título de sustitutos de los descendientes legítimos de los herederos iniciales de los causantes sin limitación alguna, hacía de imposible determinación el momento en que dicha prohibición podría concluir, lo que la convertía en abstractamente perpetua. Todo ello implica pasar del segundo grado que el artículo 781 CC establece como límite para su validez, por lo que la prohibición testamentaria debe considerarse como inválida.
Aunque el art. 785.2.° CC se refiera expresamente sólo a la institución de heredero, hay que entender que es aplicable a cualquier prohibición de disponer de origen mortis causa.
2) Prohibiciones de disponer procedentes de negocios jurídicos inter vivos
a) Determinación de los límites de accesibilidad a la publicidad registral
Se hace necesario distinguir ahora entre negocios jurídicos inter vivos a título lucrativo y a título oneroso (25) .
De acuerdo con lo establecido en el art. 26.3.ª LH, las prohibiciones de disponer o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad, siendo inscribibles las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones o demás actos a título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez.
De por sí, la norma remite el problema a la legislación que reconozca su validez, con lo que está indicando la posibilidad de ésta, aunque no señale sus requisitos.
Su único objetivo, presupuesta la concurrencia de los requisitos de validez, no es sino el de permitir su publicidad registral, con lo que queda asegurada su oponibilidad frente a terceros.
b) Prohibiciones de disponer procedentes de negocios jurídicos a título oneroso
No obstante, hay que destacar el contraste que con este art. 26.3.ª LH supone el art. 27 de la misma Ley, a tenor del cual las prohibiciones de disponer que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el artículo anterior, no tendrán acceso al Registro sin perjuicio de que mediante hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.
También esta norma tiene como finalidad determinar los límites de accesibilidad a la publicidad registral.
Al negarle ésta, condena fatalmente la validez de las prohibiciones de disponer convencionales de carácter oneroso, pues la imposibilidad de publicidad registral significa que cualquier tercero que adquiera un bien que haya sido objeto entre otras partes de prohibición onerosa de disponer, no está afectado por ésta, en aplicación de los principios de protección de los terceros, y de la publicidad registral, a los que en este momento no hay más remedio que remitir.
En otras palabras, si los terceros no están afectados por la prohibición de disponer a título oneroso, ésta no puede surtir otros efectos que los derivados del pacto entre los que la establecieron, cuyo incumplimiento sólo da lugar al resarcimiento de daños y perjuicios, y no a la nulidad del acto de disposición sobre el objeto en el cual recaía la prohibición, lo que implica que nos encontramos ante una de las llamadas no verdaderas prohibiciones de disponer, o en otra terminología, igualmente significativa, prohibiciones obligacionales.
c) Prohibiciones de disponer procedentes de negocios jurídicos a título gratuito. Condiciones de admisibilidad
De lo expuesto podemos concluir que, en todo caso, las únicas prohibiciones de disponer convencionales inter vivos válidas son las establecidas en actos puramente gratuitos (26) .
Con respecto a éstas, quedaba por dilucidar las condiciones de admisibilidad. De acuerdo con la doctrina prevalente, podríamos enumerar las siguientes:
1) Su duración no puede ser en ningún caso perpetua, ni sobrepasar los límites de los arts. 785.2.° en relación con el 781 CC. Esta norma, nacida para la sustitución fideicomisaria, expresa, y se ha dicho anteriormente, un principio general del orden público económico español, en cuanto prohíbe la amortización de la propiedad dentro de unos límites estrictos, que hay que reputar aplicables tanto a la esfera de los negocios jurídicos mortis causa como a la de los negocios jurídicos inter vivos.
2) Según la doctrina y la jurisprudencia, en especial la de la Dirección General de los Registros y del Notariado, las prohibiciones de disponer deben obedecer a un interés serio y legítimo, sin que se puedan imponer de manera arbitraria o caprichosa, aunque no es necesaria la expresión de la causa de la prohibición.
3) La validez de estas prohibiciones queda circunscrita estrictamente a los actos que enumera el art. 26.3.ª LH.

5.La acción reivindicatoria

5.1.Concepto

Según el art. 348.II el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla. El art. 441 CC establece que en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor que se oponga a ello, de manera que el que se crea con acción o derecho para privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente.
Los dos preceptos dibujan los principales mecanismos o remedios de que se dispone para recuperar la posesión de una cosa:

  • Aludiendo a la acción reivindicatoria.

  • Aludiendo a los interdictos, entre ellos el específicamente recuperatorio interdicto de recobrar.

Sin embargo, entre ambos remedios existen profundas diferencias, pues el primero está fundado en la demostración de la existencia de la titularidad dominical, mientras que el segundo se basa en la existencia de una posesión que ha sufrido un despojo, sin haber transcurrido el plazo de un año y un día.
En suma, la reivindicatoria está basada en el ius possidendi, y la segunda en el ius possessionis. Esta diferencia de fundamento convierte el juicio en el que se tramita la acción reivindicatoria en un juicio de los llamados petitorios, frente a los llamados posesorios (27) .
Así pues, podemos definir descriptivamente la acción reivindicatoria como:
a) Aquella que corresponde al propietario no poseedor contra el poseedor no propietario.
b) Que tiene como finalidad la recuperación del ius possidendi (no necesariamente del ius possesionis, aunque sea lo más habitual).
c) Sin necesidad jurídica de perseguir, –aunque sea lo más habitual y normal–, la declaración de la existencia de la propiedad (que puede ser objeto de una acción diferente, la llamada precisamente declarativa de propiedad).
d) Sin que se confunda con las acciones restitutorias de origen obligacional, pues aunque éstas implican la recuperación de la posesión, no resulta como consecuencia de la existencia de una titularidad dominical, sino por causa de la ineficacia o decadencia de un negocio jurídico, que permitía, mientras estaba en vigor, la posesión de las cosas determinadas que constituían su objeto.
Con respecto al último extremo, sin embargo, debe tenerse en cuenta que, según ha demostrado la más reciente doctrina (Valpuesta Fernández), en la jurisprudencia se apellidan acciones reivindicatorias, muchas acciones recuperatorias y restitutorias, que técnicamente no lo son, siempre que se tramiten en juicio petitorio, es decir, siempre con distinción de los interdictos.

5.2.Requisitos

5.2.1.Enumeración
Los requisitos tradicionales de la acción reivindicatoria son tres:
1) Titularidad del propietario (dominium actoris).
2) Posesión injustificada del demandado ( contraria possessio).
3) Identidad de la cosa objeto de la acción (eadem res).
Analizaremos por separado estos tres requisitos.
5.2.2.Titularidad del propietario (dominium actoris)
Legitimación activa
De acuerdo con la jurisprudencia, están legitimados activamente para interponer la acción reivindicatoria:

  • el dueño,

  • el condueño,

  • el enfiteuta,

  • y en todos los casos de dominio dividido, que en el Código se identifican con los censos, el dueño directo si no hay constancia de la existencia del dueño útil.

Prueba
1) Contenido
En cuanto a la prueba, debe demostrarse el dominio del actor; no es suficiente demostrar la inexistencia por parte del demandado: es más, a éste le basta con desvirtuar el dominium actoris, para vencer en la reivindicatoria, sin necesidad de acreditar su derecho sobre la cosa.
La prueba del dominio viene referida al acto de adquisición del mismo, sin que sea preciso demostrar la permanencia actual de la propiedad, aunque, como es lógico, el demandado puede suministrar la oportuna contraprueba, adverando que el dominio en el que se funda la acción no existe en el momento de la contestación de la demanda.
Desde el instante en que la prueba del dominio es la prueba de un acto de adquisición, sólo en el caso de la adquisición originaria queda plenamente acreditada la existencia de la titularidad, pues en el supuesto de adquisición derivativa, y ya que según el sistema romanista de transmisión de los derechos los defectos de legitimación en el negocio jurídico se arrastran por los sucesivos adquirentes, mientras que no nos remontáramos en la cadena de los sucesivos titulares hasta un modo de adquirir originario, dicha prueba plena del dominio no se lograría (28) .
Sin embargo, y con independencia de que no siempre el adquirente arrastra los defectos de la titularidad del transmitente (29) , esa cadena de titulares hasta una adquisición originaria, que podría prolongarse en muchos casos hasta el infinito, resulta truncada por la institución de la usucapión, de tal modo que más allá del plazo de ésta no funciona ya ningún defecto de legitimación, y por consiguiente no triunfa ninguna reivindicación.
2) Presunciones
¿El dominio del actor se puede probar mediante presunciones? Esta situación se plantea principalmente en relación con los arts. 464 CC y 38.I LH:
a) Art. 464 CC. La primera de las normas, en torno a la cual se agita una larga polémica, puede ser entendida como generadora de un título de propiedad, siempre que se posea una cosa mueble, en las condiciones y con los requisitos previstos por el citado artículo. Esto conllevaría que dicho "título" fuera esgrimido como fundamento del dominium actoris en una acción reivindicatoria. Es problemática la respuesta. En efecto, quedaría en pie el juego del art. 448 CC, que establece a favor del poseedor actual (30) la presunción de que posee con justo título.
De todo lo expuesto, la solución más probable parece que el "título" del art. 464 CC sólo es apto para instar una acción reivindicatoria, si se suministra la prueba de que en el poseedor actual es, de acuerdo con el propio precepto, poseedor en virtud de pérdida o privación ilegal. Pérdida y privación ilegal que no sólo impiden la protección del poseedor actual, en concepto de tercero, sino que son las más adecuadas y, quizás, las únicas contrapruebas de la presunción del art. 448 CC.
b) Art. 38 LH. Más claro es el papel legitimador para la acción reivindicatoria de lo dispuesto en el art. 38.1 LH, pues a todos los efectos legales se presume que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma determinada por el asiento respectivo.
Esta presunción colisiona también con la del art. 448 CC, en el supuesto de que el poseedor sea persona distinta del inscrito.
Una opinión muy autorizada
Lacruz, Vallet de Goytisolo, cree que prevalecerá la presunción del art. 448 CC frente a la presunción registral.
c) Posición jurisprudencial. Lo cierto es, desde un punto de vista general, que en orden a la prueba del dominio en la acción reivindicatoria hay dos direcciones de la jurisprudencia, según aclara Lacruz.

  • Una muy rigurosa, según la cual la existencia del dominio es una cuestión de ser o no ser; se es o no se es propietario, y en consecuencia no cabe afirmar la existencia del dominio mediante las presunciones de tipo alguno.

  • Otra que contrasta con dicho rigor y que parte de que el art. 348 CC no indica los medios para justificar el dominio, ni tasa la prueba, por lo que hay que atender a las reglas generales en la materia.

Dominium actoris
El dominium actoris puede demostrarse por cualquier medio de prueba, pero las indicaciones del Catastro, o el pago de impuestos, según reiterada jurisprudencia no son más que un simple indicio o principio de prueba insuficientes por sí solos.
Esta última orientación es la seguida por la jurisprudencia, que exige la demostración de un derecho mejor y más probable que el del demandado, fundado incluso en presunciones de hecho o indicios. En verdad, la realidad procesal de la acción reivindicatoria, tal como discurre en las sentencias del Tribunal Supremo, la controversia se reduce a una confrontación de la preferencia entre las posiciones jurídicas de las partes que según cada una legitiman su posesión. Ello provoca en bastantes casos una confusión de la reivindicación con toda acción restitutoria, cuando, en puridad de principios, la acción reivindicatoria exige que se pruebe un título apto para adquirir el dominio.
5.2.3.Posesión injustificada del demandado (contraria possessio)
Legitimado pasivamente lo está todo poseedor, tanto mediato como inmediato, planteando duda si puede ser legitimado pasivamente aquel que tenga tan sólo la posesión incorporal, por haber sufrido un despojo, del que todavía no ha transcurrido el plazo de un año y un día, a tenor del art. 460.4.° CC.
El poseedor legitimado pasivamente es aquel que posee sin derecho alguno, de modo que se aligeran los requisitos de la demostración de dicho derecho hasta el extremo de que hay alguna jurisprudencia que afirma que basta con sólo un principio de prueba del mismo, siempre que no sea adecuadamente combatido.
Si el demandado es un poseedor con título de dueño, deberá instarse previa o conjuntamente su nulidad, salvo que:

  • La nulidad del título sea una consecuencia implícita de la acción.

  • Cuando los litigantes derivan sus derechos de documentos y hechos diversos.

Finalmente, debe aclararse que, la posesión, además de indebida, debe ser actual.
5.2.4.Identidad de la cosa objeto de la acción (eadem res)
La identificación de la cosa reivindicada es una mera cuestión de hecho, pero que la jurisprudencia exige con gran rigurosidad.
El requisito de la identidad de la cosa lleva a excluir de la acción reivindicatoria a las cosas genéricas, y en general a todas las no identificadas individualmente, las cosas incorporales, y conduce al fracaso de la acción cuando no se produce una perfecta delimitación de la cosa objeto del litigio.
La prescripción de la acción reivindicatoria
La cuestión de la prescripción de la acción reivindicatoria siempre ha sido y es muy discutida en la doctrina jurídica. Según Díez-Picazo, es imprescriptible, quedando paralizada o vetado su uso únicamente cuando se haya consumado una usucapión contraria, dándose lugar a una suerte de prescripción extintiva refleja. Por el contrario, otros autores entienden que esta acción goza de un plazo de prescripción autónomo de 6 y 30 años respectivamente, según se trate de cosas muebles o inmuebles ex artículos 1962 y 1963, con independencia de la posible usucapión de la cosa (Albaladejo y Lacruz). La jurisprudencia parece inclinarse por esta segunda postura (vid., STS de 29 abril 1987), mientras que el legislador catalán ha optado por declarar que la acción reivindicatoria no prescribe, sin perjuicio de lo establecido en materia de usucapión (art. 544-1 CCCat).

5.3.Efectos

Los efectos de la acción reivindicatoria son:
a) La condena del demandado a la restitución de la cosa objeto de la reclamación.
b) Y, cuando proceda, la aplicación de las normas sobre liquidación del estado posesorio (arts. 451-458 CC), que se analizarán en su debido lugar.
Los efectos de la sentencia, en cuanto a la cosa juzgada, son los generales del art. 1252 CC, es decir, la sentencia sólo produce efecto entre las partes del pleito (31) .
La actio ad exhibendum
Con carácter general, el artículo 256.1.2.º LEC establece que todo juicio podrá prepararse mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que haya de referir el juicio. Se trata de esta manera de una acción preparatoria o instrumental de una acción real (como la acción reivindicatoria) que está a disposición del propietario y que persigue identificar la cosa (mueble), el estado en que se encuentra, así como el hecho de que la posee la parte demandada. En el caso de que el requerido no atienda al requerimiento de exhibición de la cosa, el artículo 261.3.º LEC reconoce que el solicitante podrá instar el depósito (art. 727.3.º LEC) o cualquier otra medida de garantía una vez le haya sido presentada la cosa en la sede del tribunal.

6.La cuestión de la subsistencia de la acción publiciana

Como hemos visto, la acción reivindicatoria es una acción que pretende la recuperación de la posesión por la demostración de la existencia de un título que funde el derecho a poseer (ius possidendi).
Los remedios jurídicos para la recuperación de la posesión, que se fundan en la tutela exclusiva de ésta, son los interdictos, y presentan respecto a la acción reivindicatoria las diferencias que se han señalado. Sin embargo, se plantea el problema de si nuestro ordenamiento jurídico conoce una acción para la recuperación de la posesión, distinta a los interdictos. Habida cuenta de que el interdicto de recobrar no se extiende más allá del plazo de un año y un día, ¿se podría instar por otra vía la recuperación de la posesión? Caso de ser así, el fundamento de esta recuperación no podría ser la defensa de un ius possessionis, que por definición se ha extinguido.
Lo único que podría basarla es que el actor tuviera un mejor derecho a poseer que el demandado, que no se puede fundar en un título, pues entonces entraríamos necesariamente en la órbita de la acción reivindicatoria.
El remedio así descrito tendría especialmente importancia para los casos de un poseedor a efectos de la usucapión que viera interrumpida su posesión antes de consumar la adquisición del dominio, y hubiera dejado transcurrir el plazo de año y de año y día tras una desposesión involuntaria, y para aquellos propietarios a los que les fuera difícil demostrar en su plenitud el título de propiedad. Tal acción sería la que se conoce con el nombre histórico de acción publiciana. ¿Subsiste en nuestro Derecho la acción publiciana?
Existen, sin duda alguna, argumentos a favor de la misma:
a) Equidad.
b) Apoyos textuales representados por los arts. 445 CC.
c) También es argumento estimable a favor de la acción publiciana la relatividad de la cosa juzgada en la reivindicatoria, que antes indicábamos.
d) Y argumento favorable sería, igualmente, el que existe una laguna de la Ley, puesto que se carecería de un cauce para las controversias entre dos derechos a poseer, debiéndose cubrir la laguna de acuerdo con los principios generales.
Sin embargo, a nuestro modo de ver, ninguno de esos argumentos salva el escollo principal para la acción publiciana, que es no su identificabilidad como tal, sino su parificación funcional con la acción reivindicatoria.
La acción publiciana carece de un vehículo procedimental propio en nuestro ordenamiento, debiendo seguir los mismos trámites que una reivindicatoria. Y ello, añadido al extraordinario aligeramiento de la prueba plena del dominio en la reivindicatoria, lleva a la conclusión de que la publiciana subsiste a niveles de identificabilidad teórica en nuestro Derecho actual, pero que desde el instante en que la acción reivindicatoria puede venir basada en el mejor derecho a poseer, aquélla está condenada a entrar dentro de la órbita de la reivindicatoria, quizá salvo algún supuesto límite.

7.La acción declarativa del dominio

Como su nombre indica, es la acción que pretende la mera declaración de existencia de titularidad dominical, sin impetrar la condena a la restitución de la cosa, lo que la hace útil en siguientes supuestos:
a) Perturbación sin despojo de la posesión, o de inquietación de la misma.
b) En aquellos casos en las que se persigue integrar títulos incompletos o defectuosos de dominio.
Su objeto no sería otro que el de verificar la realidad del título, con eficacia frente a todos desde un punto de vista sustancial.
Las diferencias con la reivindicatoria estriban en que la acción no es de condena, y en que no es de esencia de la reivindicatoria pedir la declaración de la propiedad, lo que significa que en modo alguno se pueden confundir, ni siquiera procesalmente.
La jurisprudencia considera contenida la acción declarativa también en el art. 348.II, y le exige los mismos requisitos, salvo, como es lógico, el de la posesión contraria del demandado, porque, por definición, no se da de hecho.
La acción de jactancia
La acción de jactancia es una reliquia histórica, directamente derivada de los medievales juicios provocatorios, que encuentra su fundamento en dos textos del Digesto y en Las Partidas de Alfonso X (Ley 46, tít. II, partida 3.ª). Su finalidad es la de que el que se jacta de un derecho determinado lo ejercite en el término que se le fije y, de no hacerlo, se le imponga perpetuo silencio (de ahí su naturaleza claramente provocatoria). Aunque puede considerarse como una acción trasnochada y más propia del pasado, lo cierto es que el Tribunal Supremo la ha admitido junto con las acciones declarativas [entre otras, SSTS 20 mayo 1988 (RJ 1988, 4324) y 16 febrero 1988 (RJ 1988, 1111)], y por ello no resulta extraña su invocación en sede judicial.
Pues bien, esta acción se emplea en ciertas ocasiones en el ámbito de la tutela del derecho de propiedad, y funciona con la siguiente fórmula: se solicita en vía judicial que se condene al demandado a ejercitar los derechos que crea tener sobre la propiedad del actor, y si no lo hace en el plazo fijado, se le condene a perpetuo silencio, a no volver a pretender derechos, ni a jactarse de tenerlos sobre la misma [SAP Ávila 24 de abril 2002 (JUR 2002, 1303)].
En cualquier caso, es necesario realizar dos aclaraciones: por un lado, para que prospere dicha acción se exige que exista una conducta previa perturbadora, de cierta entidad y manifestada externamente, que justifique su existencia o ejercicio [SAP Madrid 8 abril 2009 (JUR 2010, 281098)]; por otro lado, la acción de jactancia tiene un ámbito muy concreto, lo que hace obligado realizar una interpretación restrictiva de la posibilidad de su estimación.

8.La acción negatoria

Así conocemos a la acción que compete al propietario de una cosa para que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes sobre su dominio. El actor debe probar exclusivamente el dominio, y no la inexistencia del gravamen.
Aun cuando la acción negatoria carece de sanción legal en el derecho común español, se trata de una figura jurídica plenamente aceptada por nuestra jurisprudencia [SSTS de 15 junio 1987 (RJ 1987, 4465) y 11 diciembre 1987 (RJ 1987, 9416)].
En este sentido, cabe destacar que la acción negatoria es un instrumento adecuado para, por ejemplo, negar la existencia de una servidumbre que presuntamente grava la propiedad del demandante [STS de 18 noviembre 2004 (RJ 2004, 6908)], así como para combatir las tradicionales inmisiones y perturbaciones ilegítimas (como el ruido) que sufre el propietario o titular de un derecho real sobre un bien.
Finalmente, en cuanto a su prescripción, se plantea la misma polémica que hemos visto con relación a la acción reivindicatoria.
Artículo 544-4.1

El artículo 544-4.1 del libro quinto del Código civil de Cataluña regula la acción negatoria como aquella que "permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del mismo género". La acción negatoria es imprescriptible puesto que puede ejercerse mientras se mantenga la perturbación, salvo que, tratándose de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapión (art. 544-7 CCCat).

9.La acción de deslinde

El art. 388 CC consagra la facultad de cierre o cercado que es instrumental del ius excludendi ceteros, signo inequívoco del derecho de propiedad. No es sólo aplicable a las fincas rústicas; su ejercicio en algún caso, sobre todo en materia urbanística, puede estar sometido a autorización administrativa; para los solares puede y suele ser una obligación del propietario.
Instrumental al mismo fin es el art. 384 CC, que consagra la facultad de amojonar o colocar hitos, para deslindar la propiedad, debiéndose citar a los dueños de los predios dominantes. Aunque el Código emplea para el amojonamiento la palabra "deslindar", el deslinde y aquél son operaciones distintas.
a) El amojonamiento indica la colocación de hitos sobre una línea cierta e indiscutida.
b) El deslinde parte del supuesto de que los linderos son inciertos.
El deslinde se puede efectuar por medio de tres procedimientos:

  • El del acuerdo entre los interesados.

  • Por medio de un procedimiento de jurisdicción voluntaria regulado en los artículos 2061 y ss. LEC 1881.

  • Mediante juicio declarativo ordinario, cuando haya controversia sobre los linderos y no se produzca acuerdo.

Este último supuesto, que se resuelve, como se ve, por medio de los mecanismos de la jurisdicción contenciosa, se denomina acción de deslinde. Presupuesto de la misma es que haya confusión o incertidumbre de linderos.
El Código civil (32) señala los criterios con que se habrá de operar el deslinde.
La acción de deslinde corresponde a los propietarios y a los titulares de derechos reales sobre la finca. La legitimación pasiva corresponde a los dueños de los predios colindantes (33) situados sobre la linde incierta, de acuerdo con la jurisprudencia.
La acción de deslinde es imprescriptible (34) . No obstante, debe tenerse en cuenta que el colindante puede haber adquirido por usucapión el dominio [STS de 5 octubre 1976 (RJ 1976, 3874)].

Resumen

1) Concepto. Disciplina constitucional
La propiedad es el derecho subjetivo de contenido patrimonial paradigmático, y el eje alrededor del cual se vertebra todo el Derecho privado, tanto desde el punto de vista técnico como histórico y constitucional. Su definición técnica como la del derecho de más amplio contenido posible sobre una cosa debe ser integrada con la referencia a su protección constitucional, por medio de los instrumentos de la reserva de ley e intangibilidad del contenido esencial.
2) Función social
Dicha protección constitucional, por otra parte, debe ser puesta en relación con la necesidad de que la propiedad sobre bienes de trascendencia económica y social cumpla deberes para con la comunidad, y no sólo sea vehículo de satisfacción de los intereses particulares: el conjunto de esos deberes es llamado función social de la propiedad, y es imperativo constitucional.
3) Objeto
Históricamente cosas corporales y específicas, aunque cobra un nuevo significado cuando versa sobre las obras del ingenio humano; los llamados bienes inmateriales, al reflejar la propiedad más ligada a la empresa y en general a las actividades económicas en masa.
4) Contenido: límites y limitaciones
Se distinguen por ser un integrante del estatuto normal de toda categoría de bienes, mientras que las segundas son restricciones concretas impuestas a un derecho concreto de propiedad. La disciplina es muy variada, en función de su origen convencional o legal, o ser impuestas por razón de interés publico o privado.
5) Protección de la propiedad
Por medio de la acción reivindicatoria; la acción declarativa del dominio; la llamada acción negatoria, y la acción de deslinde.

Actividades

Se recomienda, a efectos de profundizar en los contenidos más importantes del presente módulo, la lectura de las siguientes sentencias:

  • STS (Sala de lo Civil), 18 abril 1984 (RJ 1984, 1953): deslinde y amojonamiento.

  • STS (Sala de lo Civil), de 11 diciembre 2001: prohibición testamentaria de disponer.

  • STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª) de 31 mayo de 2007 (RJ 2007, 3431): relaciones de vecindad.

  • SAP Cáceres (Sección 1.ª), núm. 483/2009 de 5 noviembre (AC 2009, 2398): acción negatoria.

  • STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), sentencia núm. 193/2010 de 29 marzo (RJ 2010, 4351): acción reivindicatoria.

  • STS (Sala de lo Civil, Sección 1.ª), sentencia núm. 632/2012 de 29 octubre (RJ 2012, 9731).

Ejercicios de autoevaluación

Cuestiones breves
1. ¿Puede ejercitar la acción reivindicatoria el comprador de tres jarrones de unas determinadas características técnicas, si antes de la consumación del contrato el vendedor vende todas sus existencias a otra persona?
2. ¿Tienen siempre eficacia real las prohibiciones de disponer de origen convencional?
3. ¿Es necesario aportar certificación del Registro acreditativa del dominio para el ejercicio de la acción reivindicatoria?
4. ¿Qué tipo de tutela puede obtener el propietario de una finca que padezca inmisiones no tolerables por abusivas por parte de su vecino?
5. ¿Es eficaz la prohibición de disponer impuesta en un contrato de compraventa?
6. ¿Qué utilidad tiene la acción negatoria?

Solucionario

Ejercicios de autoevaluación
Cuestiones breves
1. No. Por un lado, no se ha producido el traspaso de la propiedad; por otro lado, se trata de cosas aún no individualizadas.
2. No. Sólo si han sido objeto de inscripción.
3. No.
4. Puede obtener la tutela inhibitoria para impedir que el vecino persista en el abuso, arg. ex. art. 7.2 CC. Si se ha producido daños, la tutela resarcidora, arg. ex. art 1908 CC.
5. Es eficaz, en el plan obligacional, pero no tiene eficacia real.
6. La acción negatoria es un instrumento destinado, principalmente, a negar la existencia de una servidumbre que presuntamente grava la propiedad del demandante. Así, el propietario que ha sufrido una extralimitación vecinal de cualquier clase (relacionada con medidas y distancias intermedias o medianería) puede, además de recurrir a las acciones posesorias, interponer la acción negatoria. No obstante, en la práctica contemporánea se le otorgan otras finalidades que exceden de su contenido típico. Por ejemplo, se emplean para combatir las inmisiones y perturbaciones ilegítimas, como el ruido, que sufre el propietario o titular de un derecho real sobre un bien.
Ejercicios de autoevaluación

Glosario

acción declarativa de dominio f
Acción real que pretende la mera declaración de existencia de titularidad dominical, sin solicitar la condena a la restitución de la cosa.
acción de amojonamiento f
Acción real que se instrumenta mediante un juicio declarativo ordinario cuando hay controversia sobre los límites y no hay acuerdo. Esta acción corresponde a los propietarios y a los titulares de derechos reales sobre la finca.
acción negatoria f
Acción real que compete al propietario de una cosa para que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes sobre su dominio.
acción reivindicatoria f
Acción real que corresponde al propietario no poseedor de una cosa contra el poseedor no propietario, con el fin de hacer reconocer su derecho a la propiedad y conseguir la restitución.
acto de disposición m
Acto por el cual se cede un derecho, se transmite un bien, se grava un inmueble o, en general, se ultrapasa la administración.
adquisición derivativa f
Adquisición por la cual se adquiere un bien o derecho de su propietario o titular.
adquisición originaria f
Adquisición mediante la cual se adquiere una res nullius, es decir, un bien sin propietario anterior.
amortización f
Término que se refiere a un tipo de propiedad por la cual los bienes estaban destinados bien al aprovechamiento de todos los vecinos, bien a las necesidades de la Iglesia, o bien vinculados a una determinada estirpe nobiliaria mediante figuras como la primogenitura. Dado que estas necesidades perduraban a lo largo del tiempo, más allá de las generaciones concretas, se establecía que estos bienes comunales, eclesiásticos o sometidos a primogenitura no podían ser vendidos por los titulares respectivos. Estos bienes fueron calificados de mans mortes, expresión de la cual proviene el término amortización.
Código civil m

sigla: CC
Código civil catalán m

sigla: CCCat
Constitución española f

sigla: CE
cosas genéricas f pl
Cosas determinadas no en su individualidad, sino por el hecho de pertenecer a un género descrito mediante un conjunto más o menos amplio de notas comunes.
Dirección General de los Registros y del Notariado f

sigla: DGRN
dominio eminente m
Derecho del señor feudal a percibir de los infeudados una serie de prestaciones.
dominio útil o inferior m
Derecho normal perpetuo de los infeudados a cultivar la tierra y recolectar sus frutos a cambio de la realización de una serie de prestaciones a favor del señor que se configuran como cargas de aquel derecho perpetuo.
interdicto de recobrar m
Acción que puede ejercitar el poseedor que ha sufrido un despojo con la finalidad de recuperar el ius possessionis.
Ley Hipotecaria f

sigla: LH
prohibiciones de disponer f pl
Cualquier tipo de restricción o veto a la libre enajenación o gravamen de la propiedad que prive de efectividad los negocios jurídicos que intenten la enajenación o el gravamen.
limitaciones f pl
Reducciones, por acto especial y expreso de imposición, del poder del propietario en casos singulares. Las limitaciones son de carácter excepcional.
límites m pl
Restricciones normales que han menudo se han fijado por razones de interés general. Son el régimen normal de toda propiedad sobre una determinada categoría de objetos.
medianería f
Comunidad de propiedad que los propietarios de los predios vecinos tienen sobre unos elementos medieros concretos, como las paredes o vallas, y que puede tener carácter forzoso. El rasgo típico de la medianería es que cada uno es propietario de su parte, pero la propiedad de cada parte está sometida a restricciones en beneficio recíproco.
obligación de no disponer f
Prohibición a la facultad de disposición del propietario que tiene exclusivamente efectos obligacionales.
propiedades especiales f pl
Figuras jurídicas que escapan de la concepción de propiedad del Código civil, pensada para cosa física y, especialmente, inmueble. Los ejemplos más significativos son la propiedad industrial y la propiedad comercial.
relaciones de vecindad f pl
Manifestación del régimen ordinario de la propiedad que consiste en la imposición de límites entre propiedades en situación de vecindad.
Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi m

sigla: RJ
Sentencia del Tribunal Supremo f

sigla: STS

Bibliografía

Bibliografía básica
Albaladejo García, M. (2002). Derecho civil. Derecho de bienes (tomo 3, 9ª ed). Barcelona: Bosch.
Capilla, F.; López, Á.; Montés, V.; Roca, E. y otros (coord. Clemente Meoro) (2001). Derechos reales y derecho inmobiliario registral. Valencia: Tirant lo Blanch.
Díez-Picazo, L.; Gullón A. (2001). Sistema de derecho civil (vol.3). Derecho de cosas y derecho inmobiliario registral (7ª ed.). Madrid: Tecnos.
Lacruz, J.L. y otros. Elementos de derecho civil (tomo 3). Derechos reales (vol. 1). Posesión y propiedad (vol. 2). Derechos reales y limitados y situaciones de cotitularidad (vol. 3).
Peña Bernaldo de Quirós, C. (2001). Derechos reales. Derecho hipotecario. Madrid: Centro de Estudios Registrados.
Puig Brutau, J. (2005). Fundamentos de derecho civil (tomo III). Barcelona: Bosch.
Bibliografía complementaria
Doral García, J.A. (1993). Comentarios al Código civil, I (Sub. art. 384 y sig.). Madrid: Ministerio de Justicia.
Fernández Urzainqui, F. J. (2003). La tutela civil frente al ruido. Madrid: Civitas.
López López, A.M. (1993). Comentarios al Código civil, I (Sub. art. 388 CC). Madrid: Ministerio de Justicia.
López y López, A. M. (1999). El derecho de propiedad: una relectio. Sevilla: Real Academia Sevillana de Legislación y Jurisprudencia.
Montés Penadés, V.L. (1990). Comentarios al Código civil y Compilaciones Forales, V 1° (Sub. art. 348 CC y sig.). Madrid: Editorial de Derecho Privado.
Montés Penadés, V.L. (1993). Comentarios al Código civil, I (Sub. art. 348 CC y sig.). Madrid: Ministerio de Justicia.
Roca Juan, J. (1990). Comentarios al Código civil y Compilaciones Forales, V 1° (Sub. art. 384 CC y sig). Madrid: Editorial de Derecho Privado.