Profesora titular de Derecho civil en la Universidad de Sevilla.
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Con la denominación genérica de derechos reales de adquisición preferente se engloban figuras tan diferentes como el tanteo y el retracto, y la opción de compra
inscrita. El denominador común de estos derechos es que quien los posee está facultado
para exigir al titular que resulta gravado por este derecho la transmisión a su favor
de un bien, con preferencia frente a otra persona.
Los derechos reales de adquisición preferente no constituyen una categoría legal propia
en nuestro ordenamiento, pero modernamente se incluyen entre los iura in re aliena junto con los derechos reales de disfrute y de garantía. Con motivo de esta falta
de regulación conjunta han recibido numerosas críticas doctrinales que cuestionan
su naturaleza, y se aboga para que se configuren como facultades integrantes de la
posición jurídica del titular, como derechos potestativos o de formación jurídica,
o como derechos reales.
En cualquier caso, debemos distinguir los derechos reales de adquisición preferente
de origen legal de los que tienen un origen convencional:
a) Parece que los segundos entran en un mundo obligacional (con eficacia, sin embargo,
frente a terceros, si tienen la suficiente publicidad registral) y se rigen por lo
que se ha pactado (artículos 1255 y 1257 del CC).
b) En cambio, los primeros encuentran la regulación en el CC y en leyes especiales,
y son otorgados con varias finalidades.
Este dato de la dispersión en la regulación abona una fragmentación de la disciplina,
aunque, en cualquier caso podemos distinguir:
Los retractos iure vicinitatis, de confrontantes.
Los retractos iure communitatis, de comuneros, coherederos y consorcios.
El retracto enfitéutico, para favorecer la unificación del dominio in testa de cualquiera de los dueños.
Los derechos de adquisición preferente en materia agraria, para favorecer la fusión de la propiedad y de la empresa agrícola.
Objetivos
En este módulo encontraréis los contenidos y las herramientas procedimentales indispensables
para alcanzar los siguientes objetivos:
Saber apreciar la funcionalidad de los derechos de adquisición preferente como situaciones
jurídicas que permiten exigir al titular gravado la transmisión a su favor de un bien
con prioridad, preferencia o exclusión frente a otra persona.
Comprender que no implican una prohibición de disponer, dado que no prohíben una transmisión
a favor de una persona diferente del titular, sino que propician la posibilidad de
transmisión a su favor.
Conocer la heterogeneidad de estas figuras, marcadas, en primer lugar, por el origen
diferente: unas son creadas por la ley, como consecuencia de optar por una política
legislativa; las demás se crean por voluntad de los particulares.
Conocer, como consecuencia de lo que se ha dicho, el funcionamiento y eficacia diferentes
frente a terceros.
Respecto de los derechos reales de adquisición preferente de origen legal, conocer
la regulación contenida tanto en el Código civil como en las leyes especiales, y los
intereses en pugna que se intentan solucionar, la innecesariedad legal de su inscripción,
la eficacia frente a terceros y el obstáculo que eso puede suponer para un tráfico
jurídico fluido.
Conocer la posición de la jurisprudencia en relación con algunas de las cuestiones
más conflictivas que se suscitan en la práctica, como el plazo de ejercicio o la legitimación
activa y pasiva.
En cuanto a los derechos reales de adquisición preferente de origen convencional,
relacionarlos con distintos problemas del Derecho civil patrimonial, y, en especial,
la conexión con el tema del numerus clausus, numerus apertus, y la necesidad de dotarlos de publicidad para que tengan eficacia frente a terceros.
1.Concepto, eficacia y clases
1) Concepto
Con la denominación de derechos reales de adquisición preferentestricto sensu se hace referencia a figuras heterogéneas (1) , pero que tienen un denominador común, dado que confieren a quien los posee la facultad
de exigir a quien sea su propietario o al titular la transmisión a su favor de la
cosa o del derecho sobre el cual recaen, pagando el precio que corresponda según el
caso.
Es muy controvertida la calificación de los derechos reales de adquisición preferente como derechos subjetivos y, dentro de éstos, como derechos reales, básicamente porque
se podrían encuadrar en la categoría de derechos potestativos o de formación o modificación
jurídica, y porque no se trata de un poder directo e inmediato sobre la cosa objeto
del derecho, aunque sí hay un consenso en cuanto a la oponibilidad a terceros si son
de origen legal o si están inscritos, en caso de que sean convencionales.
2) Eficacia
En materia de eficacia es esencial recordar las dos cuestiones siguientes:
a) Respecto del titular del bien gravado, el hecho de que haya un derecho real de adquisición preferente que grave el bien
no suprime al titular de este último el poder de disposición, ni tampoco impone la
obligación de transmitir sólo a la persona favorecida por este derecho preferente.
b) Respecto del titular del derecho real de adquisición preferente, lo faculta para ejercerlo en su favor frente a quien sea en aquel momento el titular
del bien que está interesado en adquirir.
Como derecho a adquirir de quien sea su titular no implica el disfrute de la cosa
sobre la cual recae: en este caso, no se dan los rasgos de directo e inmediato, pero
sí, para los derechos de origen legal o de los inscritos, el rasgo de la inherencia (2) , sea quien sea el titular. Una vez ejercido y realizada la transmisión en su favor,
el derecho se agota.
3) Clases de derechos reales de adquisición preferente
Sin perjuicio de precisiones ulteriores y de consecuencias prácticas importantes,
podemos distinguir los siguientes derechos reales de adquisición preferente.
a) Según el origen:
legales,
convencionales.
b) Según el contenido:
El tanteo, derecho que otorga a quien lo posee la facultad de adquirir un bien cuyo titular
lo pretende transmitir a otra persona y colocarse, así, en el mismo lugar y en las
mismas condiciones que esta última.
El retracto, derecho que confiere al titular la facultad de subingresar en la posición del adquirente
del bien gravado, y en las mismas condiciones que éste, cuando el título para la adquisición
del desplazado ha sido la compra o, si procede, la dación en pago.
La opción de compra inscrita, derecho que confiere a quien lo posee la facultad de adquirir el bien, sea quien
sea el titular, por el precio, con las condiciones y dentro de un plazo no superior
a cuatro años, en principio predeterminados.
2.Tanteo y retracto
2.1.De origen legal
2.1.1.Concepto y relaciones
1) Concepto
a) El derecho de tanteo es el derecho que la ley concede a una persona para adquirir una cosa que su dueño
pretende transferir a otra, con lo que la primera se colocará en el lugar de la segunda.
Implica la obligación a cargo de la persona gravada de notificar al titular del tanteo
el proyecto exacto de enajenación (3) . Ésta es la primera fase del tanteo: un momento intermedio entre la perfección y la consumación del contrato.
Si el derecho del tanteo es eludido con una enajenación que no se notifica de la forma
correcta, entonces entramos en la llamada segunda fase del tanteo: es posible que el titular lo ejerza incluso después de la transmisión.
b) El derecho de retracto (4) es el que otorga la facultad de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar de quien adquiere
una cosa por compra o dación en pago.
Implica la consumación del proceso adquisitivo por parte del adquirente que será retractado: en los supuestos previstos por la ley,
quien retracta puede colocarse en la misma posición del retractado y, excluyéndolo,
adquirir la finca por el precio y con las condiciones estipuladas.
No obstante, debemos tener claro que aquél no adquiere de quien es retractado, como
demuestra el hecho de que no se tributa dos veces por la transmisión, sino que sólo
hay una.
2) Relaciones entre el derecho de tanteo y derecho de retracto
a) Diferencias entre derecho de tanteo y derecho de retracto. La distinción es importante, dado que, en algunas ocasiones, la ley otorga tanteo
y subsidiariamente retracto, y otras, sólo retracto:
El tanteo, en la primera fase, implica un negocio transmisor perfecto no consumado; al contrario, el retracto implica
la consumación del proceso adquisitivo, por lo que el retracto ya ha adquirido.
La dificultad a la hora de distinguirlos aparece en la conocida como segunda fase del tanteo, es decir, cuando el gravado ha eludido el derecho de tanteo. En realidad,
ésta es una cuestión terminológica.
b) Semejanzas entre el derecho de tanteo y el derecho de retracto:
Ambos derechos son concedidos por la ley, es decir, son de carácter patente o manifiesto por la publicidad de ésta (5) ; por lo tanto, no necesitan la publicidad registral y pueden llegar a perjudicar
al tercero hipotecario (6) .
Son límites a la propiedad de interés público, y no propiamente limitaciones a la facultad de disponer y a la libertad de contratar.
Su funcionalidad no reside en el hecho de prohibir la transmisión a otra persona diferente
de quien tantea o retracta, como sucedería en las prohibiciones de disponer válidas
y eficaces, sino en que procura propiciar la adquisición de la titularidad a quien
posee estos derechos.
Son intransmisibles, atendiendo a las circunstancias de la ley al concederlos, e irrenunciables antes del momento en que se pueden ejercer.
2.1.2.Elenco legal
Sin ánimo de exhaustividad, podemos destacar los derechos reales de adquisición preferente
que se siguen (contenidos en el Código civil y en leyes especiales).
1) Regulados en el Código civil:
a) Retracto iure vicinitatis, de colindantes (7) .
b) Retracto de iure communitatis, de comuneros, coherederos y consocios (8) .
c) Elretracto enfitéutico (9) .
A la vista de estos preceptos, hay un esquema general vago y discutido (10) , junto con una regulación casuística. Pese a todo, recientemente se ha señalado el
importante papel de la regulación del Código frente a una laguna en la regulación
en las leyes, mediante la supletoriedad (ex artículo 4.3), o la analogía (ex artículo 4.1 del CC) (11) .
2) Regulados en leyes especiales estatales y autonómicas en materia de derecho agrario:
a)Retracto de colindantes (12) .
b) Derechos de adquisición preferente (13) , en conexión con contratos de arrendamientos rústicos o de aparcería, con una fuerte
presencia del elemento de profesionalidad del agricultor.
3) Regulados en leyes especiales en materia de arrendamientos urbanos (14) :
a) Derecho de tanteo.
b) Derecho de retracto.
2.1.3.Ejercicio: regulación, supuestos, procedimiento, legitimación activa y pasiva, plazo
y precio
1) Regulación
a) La única regulación con carácter relativamente general es la que realiza el Código civil, y lo hace respecto del retracto legal, el cual
ha recibido una interpretación jurisprudencial importantísima.
b) La regulación especial reviste de varios matices el ejercicio del retracto legal, por lo que es necesario
recurrir a ella.
2) Supuestos
Las enajenaciones que pueden dar lugar a su ejercicio son la venta y la dación en pago.
a) La doctrina científica aboga por hacer extensivo este derecho a todo supuesto asimilable en el que el potencial
que tantea o retracta pueda proporcionar al enajenante la misma prestación que el
tercer adquirente.
b) La doctrina jurisprudencial más consolidada, sin embargo, considera estos supuestos exhaustivos y niega que sean
procedentes en otros.
Ejemplos de la aplicación de la doctrina jurisprudencial
Aportación social de un inmueble. STS de 12 de junio de 1924 y STS de 2 de abril de
1985: SAP de Madrid de 26 de septiembre de 1994.
Donación. STS de 22 de noviembre de 1994.
Donación, incluso simulada. STS de 1 de junio de 1982 y STS de 22 de enero de 1991.
Permuta y renta vitalicia. STS de 2 de abril de 1985.
3) Procedimiento del derecho de retracto
Si el retracto no cumple la obligación de transmitir el bien a quien retracta, cuando
éste se lo exige demostrando su derecho y cumpliendo la obligación del pago del precio,
el titular del derecho insatisfecho puede recurrir al juicio de retracto (15) .
4) Legitimación activa
La legitimación activa la posee quien tiene la cualidad jurídica legalmente exigida
para la titularidad del derecho, sin que sea necesaria la tradición del bien que se
quiere retractar, ya que es suficiente con que el negocio dispositivo del propietario
gravado, que da lugar a su ejercicio, sea perfecto (16) .
Se abandona, así, la doctrina jurisprudencial contenida en las sentencias del Tribunal
Supremo de 25 de marzo de 1957, 20 de febrero de 1975 y 5 de diciembre de 1981.
5) Legitimación pasiva
La legitimación pasiva puede recaer sobre las siguientes personas:
a) El adquirente actual ("cuestión del vendedor"). La legitimación pasiva la posee el adquirente actual titular del bien que se quiere
retractar, sin que sea necesario demandar el gravado transmisor (17) , pero sin que eso impida que intervenga en el procedimiento (18) .
b) Adquirente actual (adquirentes del titular gravado previos y ulteriores). En este supuesto distinguimos diferentes situaciones:
Si dentro del plazo legal establecido para retractar se producen varias transmisiones,
que pueden ser diferentes de las concretadas por el artículo 1521 del Código civil,
quien retracta tiene que demandar no sólo al actual adquirente, sino también a los
anteriores, según la doctrina jurisprudencial (19) , criticada unánimemente por la doctrina científica.
Pero, si subsiguen al adquirente conocido por quien retracta a otros sub-adquirentes
conocidos, la acción es posible, no obligatoria, contra todos. De esta manera se evita
el planteamiento de cualquier cuestión en ejecución de sentencia. Si son desconocidos,
el litisconsorcio pasivo no es exigible en ningún caso (20) .
6) Plazo
a) Plazo de caducidad: se estipula un plazo de caducidad de nueve días (21) .
b) Cómputo del plazo civil: en este marco tenemos que atender al contenido de las sentencias del Tribunal Supremo
de 2 de abril y 15 de diciembre de 1956.
c) Dies a quo: a partir del día siguiente al conocimiento de la venta o, si éste no se conoce,
al de la inscripción (22) , sin que sea suficiente el asentamiento en el libro diario de presentación (23) .
No obstante, el conocimiento tiene que ser primordial y completo, y no sólo de la existencia de la venta, sino
también de las condiciones, sin que sea suficiente la mera notificación de haberse
efectuado (24) .
7) Precio
En relación con la figura del precio, a continuación distinguiremos diferentes aspectos:
a) Para el ejercicio del derecho (25) , quien retracta tiene que pagar el precio de la primera venta, que es la que da lugar
al retracto cuando hay distintos subadquirentes, y los gastos del contrato, y los
necesarios y útiles en el bien que se quiere retractar.
b) Para que se pueda dar curso a la demanda del retracto (26) , si procede, es necesario:
Si el precio real es conocido, la consignación de este precio, dentro del plazo de
los nueve días, y no del escriturado (27) .
Si el precio real es desconocido, se da fianza de cualquiera de sus clases que quien
juzga crea suficientes.
2.2.De origen convencional
1) Retracto convencional opacto de retrovendendo (28) . Tradicionalmente está previsto como un pacto añadido a un contrato de compraventa,
con eficacia frente a terceros (29) . Su estudio se realiza de acuerdo con el contrato mencionado.
En Derecho catalán, la Ley 29/1991, de 13 de diciembre, de modificación de la Compilación de derecho
catalán en materia de venta a carta de gracia (30) , configura el derecho de redimir como derecho real.
2) Derechos de tanteo y retracto voluntarios
a) La admisibilidad de los derechos de tanteo y retracto es afirmada (31) , con la consecuencia de la vinculación contractual (32) .
b) Inscripción de estos derechos en el Registro de la Propiedad. Nuestro ordenamiento, a priori, no configura estos derechos de origen convencional como derechos reales; la cuestión
quedaría condicionada, en tal caso, a la solución que se adopte respecto del numerus clausus o apertus y, en el primer caso, a la aplicación analógica del artículo 14 del Reglamento Hipotecario.
c) Eficacia. Ésta es la cuestión problemática en caso de que quien concede estos derechos de
tanteo y/o de retracto incumpla y, sin notificarlo correctamente a su cocontratante,
transmita el bien a un tercero. La firmeza de la adquisición se ve debilitada con la afirmación de su carácter real.
La cuestión de la indemnización, si se produce configuración de carácter personal, planteará un problema de responsabilidad
de tercero y deudor por lesión de un derecho de crédito.
2.3.Concurrencia y colisión
Es posible que varios titulares de derechos de tanteo y retracto concurran ante una
misma enajenación que dé lugar a su posibilidad de ejercicio, con lo que se hace necesario
determinar criterios de preferencia entre éstos, entendiendo el término preferenciaen un sentido amplio.
Las leyes especiales contienen varias reglas. Aquí trataremos especialmente las que
recoge el Código civil. En cualquier caso, cabe recordar que las de origen legal prevalecen
sobre las de origen convencional:
1) Concurrencia de varios titulares de derechos de adquisición diferentes (33) . El retracto enfitéutico prevalece sobre el de comuneros, y éste sobre el de colindantes.
2) Colisión de varios titulares de un mismo derecho de adquisición:
entre comuneros (34) ,
entre colindantes (35) .
3.Opción de compra inscrita
3.1.Concepto
La opción de compra inscrita es el derecho en virtud del cual el titular, es decir,
quien opta, se reserva la facultad de decidir, a su arbitrio y dentro de un plazo
convenido, sobre la perfección de un contrato de compraventa de un inmueble o el derecho
sobre éste frente a cualquiera que sea su propietario o el titular, por el precio
y con las condiciones predeterminadas entre él y quien concede la opción.
Es, en general, un derecho de origen convencional, nacido de un contrato de promesa
unilateral de venta (36) o de un pacto de esta naturaleza vinculado a un derecho de arrendamiento de inmuebles.
3.2.Requisitos de inscriptibilidad (ex artículo 14 del Reglamento Hipotecario)
Como requisitos para inscribir el derecho de opción de compra nos encontramos los
siguientes:
1) Convenio expreso de las partes para que se inscriba, lo cual ha servido de argumento para afirmar la naturaleza
personal del derecho, incluso cuando hay efectos frente a terceros debidos a la inscripción.
2) Precio estipulado para adquirir la finca y, si procede, el que se haya convenido por conceder la opción.
De esta manera, se distingue:
a) Por una parte, como elemento esencial de la inscripción de la opción, el precio de la compraventa, que se hace efectiva si quien opta ejerce su derecho.
b) Por otra parte, el precio eventualmente fijado para conceder el derecho, atendiendo a que puede haber sido a título gratuito.
3) Plazo para el ejercicio de la opción, que no puede exceder los cuatro años.
3.3.Eficacia de la opción inscrita
El hecho de que la opción se haya inscrito no suprime ni limita el poder de disposición
de quien concede. No implica cierre registral, lo cual quiere decir que quien concede
la opción está legitimado para enajenar o gravar su derecho.
1) Oponibilidad a terceros de la opción inscrita
a) Propietario del inmueble, quien concede o su subadquirente. Quien opta puede ejercer su derecho ante el propietario que concede, en razón del
contrato, o frente al derechohabiente de éste, que adquirió en las condiciones publicadas
en el Registro.
b) Titulares de derechos reales limitados, cargas o gravámenes constituidos con posterioridad
a la inscripción de la opción. Ante el silencio legal, hay dos posibles soluciones en relación con el ejercicio
del derecho por parte de quien opta:
El sistema de subsistencia de estas cargas y gravámenes (37) , solución que no parece que encuentre fundamento en nuestro derecho positivo.
El sistema de la liquidación por extinción, que tiene a su favor como mínimo dos argumentos:
Primero, es precisamente el sistema que se sigue en caso de ejecución hipotecaria
o por créditos objeto de anotación preventiva de embargo, liberación o purga de cargas
posteriores en el Registro.
En segundo lugar, quien opta se reservó la facultad de adquirir el derecho tal como
estaba configurado en el Registro. Así pues, se procedería a la cancelación registral
por aplicación analógica del artículo 175.6 del Reglamento Hipotecario.
2) Ejercicio del derecho de opción por parte de quien opta
El ejercicio tiene que llevarse a cabo dentro del plazo; de esta manera, quien opta
manifiesta la voluntad de hacer eficaz la compraventa que se le ha prometido.
La jurisprudencia ha establecido en reiteradas ocasiones la innecesariedad de consignar el precio en el mismo momento de su ejercicio, a no ser que haya pacto en contra, dado que
no es de aplicación a esta figura la doctrina desarrollada en este punto para el retracto.
Quien concede o, si procede, el subadquirente tiene que otorgar escritura pública, que valdría, si así fuera, como traditio (38) , puesto que la opción, incluso cuando está configurada con eficacia real, no es título
válido para consumar el proceso adquisitivo (39) .
Por este motivo, la jurisprudencia señala constantemente la inaplicabilidad del artículo 1473 del Código civil en estos supuestos, y que la titularidad de una opción de compra no ejercida no legitima
el ejercicio de una tercería de dominio (40) .
3) Transmisibilidad
Es una cuestión controvertida, aunque el Tribunal Supremo ha afirmado que es necesario
el consentimiento de quien concede para llevar a cabo la transmisión (41) .
4.Referencia a los derechos civiles autonómicos
4.1.Derecho civil catalán
La Ley catalana 22/2001, de diciembre, de regulación de los derechos de superficie,
servidumbres y adquisición voluntaria o preferente, en su artículo 19, primer precepto
del título III, dedicado a los derechos de adquisición, establece la regulación de dos derechos de adquisición:
a) la opción, y
b) el derecho de tanteo, que comporta el derecho de retracto cuando haya tenido lugar la adquisición. El
retracto se configura como una manifestación del tanteo.
4.2.Derecho civil navarro
El título VI del libro III de la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra (42) tiene por objeto regular los retractos y otros derechos de adquisición preferente. Dicho título está articulado en unas disposiciones generales (cap. I),
leyes 445-450, seguidas de la regulación de dos tipos de retractos legales: el gracioso
(cap. II), al que dedica la ley 451, y el gentilicio (cap. III), al que dedica las
leyes 452-459. Finalmente, regula (cap. IV) la opción, el tanteo y el retracto de
carácter voluntario en las leyes 460-462.
En el capítulo IV del título II del mismo libro dedicado a las corralizas, hallamos,
en la ley 383, la regulación de un retracto de comuneros.
4.3.Derecho civil gallego
La Ley 4/1995, de 24 de mayo, de Derecho Civil de Galicia, en su artículo 34, regula un retracto legal denominado retracto de graciosa, que puede ejercitar el deudor ejecutado que tuviese
la condición de profesional de la agricultura, en los casos de ejecución patrimonial
sobre bienes de naturaleza agraria.
4.4.Derecho civil del País Vasco
La Ley 3/1992, de 1 de julio, de Derecho Civil Foral del País Vasco, en el título
V del libro I, relativo al Fuero Civil de Vizcaya, artículos 112-127, regula la saca foral y otros derechos de adquisición preferente que puedan ser ejercitados por parientes tronqueros sobre bienes troncales que se
intentaren enajenar a extraños a título oneroso.
Actividades
Actividades de profundización
1. Analizad la ratio dicidendi de la STS de 6 de febrero de 1979 (RJ 437) para negar la posibilidad de renuncia
anticipada del derecho de retracto.
2. Respecto de los derechos de tanteo y retracto de origen convencional, y teniendo
en cuenta los antecedentes de facto, esquematizad los argumentos que condujeron a la Dirección General de los Registros
y del Notariado a admitir su acceso al Registro en la Resolución de 20 de septiembre
de 1966 (RJ 4020). Haced la misma operación para determinar por qué razón el Tribunal
Supremo, en sentencia de 16 de febrero de 1973 (RJ 476), decreta la nulidad de la
transmisión en vulneración de un derecho de tanteo de origen convencional no inscrito.
3. En caso de que se admita la inscriptibilidad de los derechos de tanteo y retracto
convencionales, ¿qué requisitos serían exigibles para acceder al Registro?
Ejercicios de autoevaluación
Cuestiones breves
1. Un propietario inscrito, gravado con un derecho de adquisición preferente, ¿puede
transmitir eficazmente su dominio a una persona diferente del titular de este derecho?
2. ¿Puede verse perjudicado por un derecho de tanteo de origen legal el tercer adquirente
que cumple los requisitos ex artículo 34 de la Ley Hipotecaria?
3. Si el titular del derecho de tanteo y de retracto viera frustrado su derecho, dado
que el gravado ha dispuesto en favor de otra persona sin notificárselo, ¿quién es
el legitimado pasivo de la acción?
4. En el supuesto anterior, la transmisión se efectuó por un precio real de 10 millones
y se escrituró en 7 millones. ¿Qué cantidad tiene que consignar quien retracta para
que se pueda dar curso a la demanda?
5. ¿Es aplicable el artículo 1473 del Código civil al supuesto según el cual el propietario
que concede una opción de compra inscrita, vulnerándola, vende el bien a otra persona?
6. En el supuesto anterior, ¿puede el titular de la opción ejercer la acción reivindicatoria?
¿Y la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria?
Solucionario
Ejercicios de autoevaluación
Cuestiones breves
1. No, la existencia de un derecho real de adquisición preferente no suprime el poder
de disposición del titular gravado.
2. No, incluso cuando no están inscritos, se trata incluso de derechos patentes, ex artículo 26.1 de la Ley Hipotecaria.
3. El legitimado pasivo es este adquirente, titular actual.
4. El precio que tiene que consignar es el escriturado, a excepción de que se demuestre
que conocía el real.
5. No es aplicable, debido a que la opción no es título, justa causa de la tradición:
no se produce una colisión de dos negocios transmisores.
6. No puede ejercer ninguna de las dos acciones. Todavía no es propietario, puesto
que sólo es titular de un derecho de opción, así que, por un lado, no es posible la
reivindicatoria. No es titular de un derecho que comporte el ius possidendi, con lo que, por otro lado, tampoco es posible que pretenda la reintegración posesoria
mediante la acción del artículo 41 de la Ley Hipotecaria.
Ejercicios de autoevaluación
Glosario
Código civil m
sigla: CC
Diari Oficial de la Generalitat de Catalunya m
sigla: DOGC
Ley de Arrendamientos Rústicos f
sigla: LAR
Ley de Arrendamientos Rústicos Históricos f
sigla: LARH
Ley de Enjuiciamiento Civil f
sigla: LEC
Ley Hipotecaria f
sigla: LH
Ley de Modernización de Explotaciones Agrarias f
sigla: LMEA
Ley del Patrimonio del Estado f
sigla: LPE
opción de compra f
Prioridad de la que goza una persona física o jurídica para adquirir un determinado
bien, mueble o inmueble, en caso de que su propietario se desprenda del mismo.
Reglamento Hipotecario m
sigla: RH
Repertorio de Jurisprudencia Aranzadi m
sigla: RJ
retracto m
Derecho de adquisición preferente que corresponde a una persona sobre una cosa vendida,
en las mismas condiciones (precio, plazos, etc.) del contrato de compraventa efectuado.
Sentencia de la Audiencia Provincial f
sigla: SAP
Sentencia del Tribunal Supremo f
sigla: STS
tanteo m
Derecho real de adquisición preferente de origen legal y excepcionalmente convencional,
el cual, en caso de que el propietario de una cosa decida enajenarla a título oneroso,
atribuye a alguna o algunas personas el derecho de adquirirla con preferencia a cualquier
otro adquirente y por el mismo precio que éste pagaría.
Bibliografía
Bibliografía básica
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Capilla, F.; López, Á.; Montés, V.; Roca, E. y otros (coord. Clemente Meoro) (2001). Derechos reales y derecho inmobiliario registral. Valencia: Tirant lo Blanch.
Díez-Picazo, L.; Gullón A. (2001). Sistema de derecho civil (vol.3). Derecho de cosas y derecho inmobiliario registral (7ª ed.). Madrid: Tecnos.
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Bibliografía complementaria
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Anuario de Derecho Civil (pág. 953 y sig.).
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Torres Lana, J.A. (1982). Contrato y derecho de opción. Madrid: Trivium.
