Cotitularidad real

  • Ángela Fernández Arévalo

    Ángela Fernández Arévalo

    Profesora titular de Derecho civil en la Universidad de Sevilla.

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Índice

Introducción

La concurrencia de varias personas en la titularidad de la situación activa o pasiva de una relación jurídica es un fenómeno presente tanto en el Derecho civil no patrimonial como en el Derecho civil patrimonial: es el caso de la titularidad de la patria potestad atribuida al padre y a la madre, de una obligación solidaria o mancomunada, o de la cotitularidad de una situación jurídico-real.
Cuando esta concurrencia de varias personas se da en la titularidad de un derecho subjetivo se produce el fenómeno concreto denominado legalmente de cotitularidad o de comunidad.
En este módulo didáctico nos centraremos en las situaciones de cotitularidad jurídico-reales.
Todas estas situaciones de cotitularidad o de comunidad generan conflictos de intereses que requieren una organización respecto de las facultades individuales y colectivas de los copartícipes sobre la cosa común: uso, disfrute, contribución a las cargas y gastos de conservación, actuación en juicio, toma de decisiones en cuanto a la administración o incluso alteración y disposición de la cosa, etc. Unos conflictos de intereses, en definitiva, que no se presentan en situaciones de titularidad exclusiva de una persona.
El régimen jurídico de la comunidad puede ser muy diverso:
a) Si los copartícipes asumen posiciones cualitativamente idénticas entre ellos, participando o no de manera alícuota en esta comunidad, entonces se habla de comunidad pro indiviso.
La situación en que cada comunero lo es en proporción a una cuota predeterminada, con posibilidades de disposición de ésta, y puede poner fin a la situación creada exigiendo la división, se denomina legalmente comunidad romana o por cuotas. En este caso, predomina el aspecto individual sobre el colectivo.
b) La posibilidad inversa se ha llamado tradicionalmente comunidad germánica o en mano común. Frente a la situación de comunidad pro indiviso surge la denominada comunidad pro diviso de finca indivisa.
En ésta, cada copartícipe es titular de un aprovechamiento independiente sobre la misma finca, pero sin que ninguno de ellos pueda ser considerado titular de un derecho real sobre cosa ajena.
Estas situaciones de cotitularidad tienen una relevancia particular en los denominados supuestos de cotitularidad especiales en razón del objeto sobre el que recaen: tal es el caso de los supuestos de edificios por pisos, de urbanizaciones privadas o de aprovechamiento en el tiempo de la facultad de disfrute de un inmueble. La vida organizada en torno a núcleos urbanizados, la escasez de espacio y el hecho de compartir zonas de recreo comunes generan la necesidad de una regulación legal adecuada, a la que prestaremos una especial atención.

Objetivos

En este módulo encontraréis los contenidos y las herramientas procedimentales indispensables para alcanzar los siguientes objetivos:

  1. Apreciar, en los supuestos de cotitularidad real, una manifestación y concreción de las situaciones de concurrencia de varias personas en la titularidad activa o pasiva de una relación jurídica.

  2. Conocer especialmente los conflictos de intereses más relevantes que se suscitan en relación con la toma de decisiones y la actuación para el ejercicio del derecho a la titularidad diferentes de los habituales en los supuestos de titularidad exclusiva: uso, disfrute, posesión, conservación, modificaciones físicas de la cosa objeto del Derecho común, contribución a los gastos que genera la ejecución de estos acuerdos, enajenación y gravamen.

  3. Familiarizarse con las distintas fórmulas de organización jurídica de estos colectivos y diferenciar los tratamientos jurídicos de estas organizaciones sociales del mecanismo de atribución de personalidad jurídica, con sus consecuencias; y también de las figuras societarias, con personalidad o sin ella.

  4. Identificar los rasgos distintivos de la regulación ordinaria de la comunidad frente a los regímenes especiales, y las causas que los justifican.

  5. Apreciar la especificidad de las comunidades que afectan a inmuebles dedicados a vivienda habitual o a segunda residencia: propiedad horizontal, urbanizaciones privadas y la (mal) llamada multipropiedad.

  6. Conocer los conflictos de intereses que genera la convivencia social en estas organizaciones y las soluciones que ofrecen la normativa vigente y la interpretación jurisprudencial o doctrinal en caso de vacíos legales.

1.Prototipos de situaciones de cotitularidad jurídico-real

1.1.Presupuestos subjetivo y objetivo ex artículo 392.1 del Código civil

1) Pluralidad de sujetos que no tengan atribuida personalidad jurídica como grupo, ya que si la tuvieran sería necesario aplicar lo que dispone ex artículo 38 del Código civil.
2) Unidad de la titularidad, en la cual estos distintos sujetos concurren, con independencia del objeto sobre el cual recaiga el derecho.
Lo realmente decisivo no es la unidad de la cosa sobre la que recae el derecho, sino la de la situación jurídica en la que concurren, que se puede concretar en dos aspectos:
a) Un derecho del cual sean cotitulares.
b) Un conjunto de bienes y derechos que merezcan una consideración jurídica independiente.
Y esto tendrá varias implicaciones con respecto a la publicidad registral oportuna, en la afección genérica de este denominado patrimonio separado que justifica un tratamiento jurídico diferente del anterior, por ejemplo, ex artículo 392.2 del CC (1) , como a continuación podremos comprobar.

1.2.Comunidad pro indiviso romana u ordinaria

1) Caracteres básicos
a) Los comuneros lo son en proporción a una participación ideal de la integridad del Derecho (2) en cuya titularidad concurren. Esta participación ideal o cuota es la medida de su contribución a cargas y gastos de conservación, de su posibilidad de disfrute y de su capacidad de decisión en las actuaciones de la comunidad en relación con el ejercicio del Derecho. Se fija según el negocio que da origen a la comunidad; si no hay disposición en contra, las cuotas se presumirán iguales.
b) La cuota es un elemento integrante del patrimonio de cada cotitular, de la cual puede disponer enajenándola o gravándola. Su condición de comunero está, pues, disponible.
c) Salvo los límites convencionales o legales establecidos, el cotitular no tiene la obligación de permanecer en esta situación de cotitularidad, por lo que puede ejercer la acción de división oportuna.
Artículo 38.1 del Código civil

"Las personas jurídicas pueden adquirir bienes y poseer bienes de todas clases, así como contraer obligaciones y ejercitar acciones civiles o criminales, conforme a las leyes y reglas de su constitución."

2) Objeto
Ex artículo 392.1 del Código civil, es posible la cotitularidad o comunidad pro cuota en el Derecho de propiedad y en los derechos reales limitados, salvando sus peculiaridades propias. Hay que destacar el régimen específico de los siguientes derechos:
a) De disfrute. Usufructo (3) , servidumbre personal (4) , servidumbre predial (5) y censo enfitéutico (6) .
b) De adquisición preferente. Retracto legal (7) .
c) De garantía. En la medida en que se trata de derechos accesorios al crédito que garantizan, la situación de cotitularidad se rige por las normas organizadoras de esta pluralidad de acreedores.
3) Constitución
Se puede incurrir en comunidad de dos maneras:
a) De manera incidental o con independencia de la voluntad de los copartícipes. Por prescripción legal, como ocurre en los supuestos ex artículos 381, 382 o 1441 del Código civil, o en los casos de sucesión mortis causa por varias personas.
b) Como consecuencia de la adquisición o transmisión voluntaria (8) de una cosa o de parte de ésta por varias personas. La situación de cotitularidad es, así, el resultado de una adquisición conjunta, sea a título oneroso o a título gratuito. Es importante que recordemos que nunca es la causa de la adquisición conjunta.
4) Ámbito de aplicación de los artículos 392 y siguientes del Código civil. En particular, comunidad y sociedad ex artículos 1665 y siguientes del Código civil.
a) Si existe un contrato en virtud del cual se incurre en comunidad con la obligación de poner las cosas en común y explotarlas, y no sólo su conservación y uso, entonces podremos afirmar que estamos ante un contrato de sociedad, y en virtud de éste queda excluida la aplicación de las normas ex artículos 392 y siguientes, salvo allí donde sea necesaria la supletoriedad, con independencia del hecho de que la sociedad llegue a tener personalidad jurídica o no. El artículo 1669.2 del Código civil tiene una mera eficacia protectora de terceros, pero internamente los partícipes tienen la consideración de socios.
b) Los artículos 392 y siguientes del Código civil no son aplicables cuando hay un régimen especial (9) para estas situaciones de cotitularidad, ya que, en tal caso, habrá que atenerse a este último régimen.
c) Son normas imperativas en materia de comunidad ordinaria las contenidas en los artículos 398.3, 399, 400, 403 y 405 del Código civil. El resto de las normas son dispositivas.

1.3.Comunidad denominada germánica

Se trata de una situación de cotitularidad sometida a un régimen diferente del de la ordinaria o romana:
a) Hay vínculos personales especiales entre los comuneros.
b) Éstos no pueden disponer de su condición, en algunas ocasiones incluso por la inexistencia de cuota.
c) No es posible ejercer la acción de división.
En nuestro ordenamiento aparecen como manifestaciones de esta situación de comunidad las siguientes:

  • la comunidad hereditaria,

  • la sociedad legal de ganancias,

  • montes vecinales de mano común y aprovechamientos comunales de pastos y leñas.

Cita

También podéis consultar el artículo 44 del Código de Familia:

"1. Los cónyuges que, en régimen económico de separación, compren bienes conjuntamente y por mitad pueden pactar en el mismo título de adquisición que, cuando se produzca la muerte de cualquiera de ellos, el superviviente se convierta en titular único de la totalidad.

2. Mientras vivan los dos cónyuges, los bienes adquiridos con este pacto tienen que regirse por las normas siguientes:

a) No pueden ser enajenados ni gravados, si no es por acuerdo de los dos.

b) Ninguno de los cónyuges puede transmitir a terceras personas su derecho sobre los bienes.

c) Hay que mantener necesariamente la indivisión de los bienes.

3. En los bienes comprados por ambos cónyuges con pacto de supervivencia, la adquisición de la participación del premuerto tiene que computarse en la herencia de éste, a los efectos del cálculo de la legítima y, si es el caso, tiene que imputarse en pago a expensas de la cuarta vidual."

Todas, si nos fijamos, existen sobre una universalidad o conjunto de bienes y derechos, que es lo que marca la diferencia de régimen legal.

1.4.Comunidad pro diviso

Se trata de una situación de comunidad diferente de las dos vistas anteriormente, ya que los sujetos son titulares de aprovechamientos diferentes sobre una misma finca indivisa, sin que ninguno de ellos se considere titular de un derecho real sobre cosa ajena.
Por este motivo, la jurisprudencia la ha configurado como una situación análoga a la copropiedad, en la que los copartícipes son titulares exclusivos de estos aprovechamientos, aunque cotitulares de la propiedad; o también como un supuesto de propiedad dividida. En cualquier caso, no hay acción de división, pero sí es posible la acción de retracto en caso en que uno de los comuneros venda su derecho. Además, su propiedad tiene la vis atractiva en caso de que alguno de ellos renuncie a su derecho.

2.Comunidad ordinaria o pro cuota ex artículos 392 y siguientes del Código civil. Contenido de la situación jurídica del comunero en relación con la cosa común y la cuota

2.1.Cosa común. Aspecto colectivo

2.1.1.Actos de administración: régimen de mayoría (artículo 398 del CC)
1) Concepto e intereses en conflicto
a) Los actos de administración son actos materiales o jurídicos que implican una utilización y un disfrute mejores del derecho en cuya titularidad concurren los comuneros. Quedan excluidos aquellos que suponen alteración de la forma y la sustancia de la cosa común (10) .
b) Los actos de administración implican la ejecución de un acuerdo que ha de tomar el colectivo en régimen de mayoría y, por lo tanto, suponen:

  • El ejercicio de una facultad individual. Concurrir y participar.

  • El ejercicio de una facultad colectiva. Adopción del acuerdo de manera organizada, convencionalmente y, si no es posible, por mayoría de cuotas, no de cotitulares.

El procedimiento para adoptar el acuerdo se regirá por la aplicación analógica de lo que se dispone ex artículo 15.2 de la LPH. La finalidad esencial de ello es hacer posible que la minoría disidente ejerza la oposición con los recursos ex artículo 398.3 del Código civil, antes de que se ejecute el acuerdo que considere perjudicial para sus intereses, argumento análogo ex artículo 1695.1 del Código civil.
2) Efectos
a) Obligatoriedad. El acuerdo obliga a todos los comuneros, incluso a los disidentes mientras que no se haya obtenido la remoción del acuerdo por la vía del artículo 398.3 del Código civil, lo cual implica sufragar proporcionalmente los gastos de ejecución.
b) Esta obligatoriedad es sólo a efectos internos. El disidente no está vinculado frente al tercero con quien se contrata.
2.1.2.Actos de alteración sustancial material y jurídica: régimen de unanimidad (artículos 397 y 399 del CC)
1) Actos de alteración esencial material (artículo 397 del CC)
a) Concepto. Delimitación positiva y negativa. Son actos de alteración de la cosa objeto del Derecho común los de modificación e innovación de su configuración, según su destino económico, que exceden los actos de pura conservación (11) o mejor disfrute.
b) Régimen de la adopción del acuerdo: unanimidad, consentimiento expreso o consentimiento tácito e infracción. El acuerdo para realizarlos requiere la unanimidad de los comuneros, con independencia de si resulta ventajoso para la comunidad, ex artículo 397 del Código civil. El consentimiento se puede expresar de cualquier forma.
La infracción del régimen de adopción de acuerdos ex artículo 397 del Código civil por uno de los cotitulares puede dar lugar a:

  • La aplicación de las reglas de la accesión, mutatis mutandi.

  • La protección por interdicto que sea procedente.

  • La demanda de la demolición de lo que se haya construido, que podrá hacer cualquiera de los comuneros aunque el resto se oponga.

  • La solicitud de la indemnización por daños y perjuicios, probablemente ex artículos 1101 y siguientes del Código civil.

2) Actos de disposición
a) Régimen: unanimidad ex artículo 399 del Código civil. La enajenación o el gravamen del derecho en cuya titularidad concurren los comuneros tiene que ser consentida por todos ellos, ex artículo 399 del CC, y con más razón si se trata de actos indivisibles que no pueden ser realizados pro cuota, como el supuesto ex artículo 597 del CC, que puede resultar muy ilustrativo en relación con el régimen jurídico y las consecuencias de infringirlo.
b) Consecuencias de la disposición del derecho con infracción del artículo 399 del Código civil. La enajenación o el gravamen del derecho completo por parte sólo de alguno o algunos de los cotitulares producirá la ineficacia de la transmisión pretendida por el negocio celebrado, aunque no necesariamente su ineficacia obligacional.

2.2.Cosa común. Aspecto individual

2.2.1.Uso ex artículo 394 del Código civil
1) Régimen legal
a) Uso solidario o promiscuo. La facultad de uso de la cosa objeto del Derecho común es la más amplia para todos; no hay una asignación por cuotas, a diferencia de lo que se prevé para beneficios y cargas ex artículo 393 del Código civil.
Dado que no hay cuotas, los comuneros son iguales en el uso. La facultad de uso puede ser objeto de disposición independiente ex artículo 399 del Código civil.
b) Límites

  • El uso tiene que ser conforme al destino o finalidad económica establecida.

  • No puede perjudicar el interés de la comunidad, fijado ex artículo 398 del Código civil.

  • Y, finalmente, no puede impedir su uso por parte del resto de los comuneros.

La infracción de este último límite en especial se puede considerar abusiva y dar lugar a la obligación de desocupar la cosa a petición de otros comuneros y, además, a la indemnización de los daños y perjuicios.
2) Régimen convencional
El anterior régimen puede ser modificado, en parte, por voluntad de los copartícipes, modalizando esta facultad. Aceptar el régimen de unanimidad ex artículo 397 del Código civil no implica problema alguno.
¿Se podría adoptar el acuerdo por mayoría que obligase a la minoría disidente? La respuesta parece que puede ser afirmativa, si la modalización del uso es proporcional a la cuota de cada comunero, pero no inferior.
2.2.2.Posesión
1) Cada comunero posee la cosa común en su totalidad ex artículo 445 del Código civil, y no por cuotas. Si la división material procede de la cosa común, se entiende que ha poseído la parte asignada con efectos retroactivos, ex artículo 450 del Código civil.
2) Interdictos. Cualquier comunero está legitimado activamente frente a terceros.
Frente a otro comunero, lo está sólo cuando el uso haya sido modalizado y se lo perturbe en la posesión, y no cuando el uso sea solidario o promiscuo ex artículo 394 del Código civil.
3) Usucapión. La ganancia en concepto de cotitular aprovecha a los comuneros restantes, ex artículo 1933 del Código civil, sin que suceda lo mismo en caso de interversión del concepto posesorio del comunero que pase a poseer en concepto de titular exclusivo. La interrupción de la posesión de un comunero los perjudica a todos, ex artículo 450 del Código civil.
2.2.3.Disfrute ex artículos 393 y 399 del Código civil
1) Concepto
Se trata de la participación en los beneficios netos, es decir, en los frutos (12) , descontando los gastos necesarios para obtenerlos. Por ello, ninguno de los cotitulares se puede aprovechar directamente de los frutos.
2) Régimen legal de participación. Los beneficios se reparten entre los comuneros en proporción a sus cuotas, que se presumen iuris tantum iguales. La norma, en cualquier caso, es dispositiva.
3) Régimen voluntario de reparto de beneficios. Se puede modalizar la participación en los rendimientos netos de diferente forma a la que determinaría la cuota en la cotitularidad, con los límites generales ex artículo 1255 del Código civil. Aunque sea discutido, parece prudente afirmar que cualquiera de estos acuerdos, en principio, tendría que ser adoptado por unanimidad ex artículo 397 del Código civil.
2.2.4.Gastos necesarios, útiles y suntuarios. Renuncia
1) Gastos necesarios
a) Concepto. Son los necesarios para conservar o mantener el bien. Cualquier comunero puede realizarlos, con derecho al reembolso de la parte que corresponda proporcionalmente a los otros cotitulares ex artículo 393 del Código civil.
b) Adopción de acuerdos que los generen. Ni siquiera es necesaria la mayoría, ex artículo 395 del Código civil.
c) Exoneración. Hay dos formas de exoneración:

  • La exoneración de los gastos que ya se han hecho. Mediante la renuncia liberadora, sin que quede sometida al límite del interés de la comunidad, ex artículo 6.2 del Código civil. La renuncia provoca el acrecentamiento de la participación del resto de los cotitulares. No es renuncia a estos efectos la denominada renuncia traslativao la transmisión de la condición de comunero.

  • La exoneración de los gastos futuros. La renuncia producida es extintiva de la cotitularidad, con las consecuencias propias de ello.

2) Gastos útiles o de mejora
a) Concepto. Son gastos voluntarios útiles, considerados de administración ordinaria, ya que favorecen una mayor utilidad de la cosa objeto del Derecho común.
b) Adopción de acuerdos que los generan. Los acuerdos son adoptados por mayoría ex artículo 398 del Código civil, y son vinculantes para la minoría disidente, a no ser que se consiga su remoción ex artículo 398.3 del Código civil.
c) Exoneración. Es objeto de discusión si es posible la renuncia liberadora o si, en cambio, es más coherente la aplicación analógica del artículo 10 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Gastos suntuarios
a) Concepto. Gastos de mero lujo, ornamentación o recreación. Implican una administración extraordinaria, cuando no una alteración sustancial de la cosa objeto del Derecho común.
b) Régimen de adopción de acuerdos que los generan. Unanimidad ex artículo 397 del Código civil.
c) Exoneración. No es procedente, dado que si hay algún disidente no se habrá llegado a la unanimidad y, en consecuencia, sería un gasto no autorizado.
2.2.5.Actuación en juicio
La doctrina jurisprudencial es unánime con respecto a las conclusiones que vemos a continuación.
1) Ejercicio de la acción referida a bienes comunes por un cotitular en nombre de la comunidad:
a) Con consentimiento expreso o tácito del resto. El demandante está legitimado para ello. La sentencia favorable beneficiará a todos; la que sea desfavorable no tendrá eficacia de cosa juzgada para los otros comuneros.
b) Con el disentimiento expreso o tácito de alguno de los copartícipes restantes. En este caso, no se tiene facultad para actuar.
2) Ejercicio de la acción referida a bienes comunes por un cotitular en nombre e interés propios: la acción no puede prosperar.

2.3.Contenido de la situación jurídica del comunero en relación con la cuota: disposición ex artículos 399 y 1522 del Código civil

1) Libre disposición del derecho de participación, ex artículo 399 ab in. del Código civil:
a) Efectos. El adquirente asume la misma posición en la comunidad que su causante.
b) Limitaciones de la libre disponibilidad

  • Legales. No es posible la disposición de derechos personalísimos que integren la participación del cotitular, ex artículo 399.1 in fine del Código civil. Respecto de los derechos patrimoniales transmisibles, constituye una limitación el derecho de retracto de cualquiera del resto de los comuneros ex artículo 1522 del Código civil, para, de este modo, evitar la entrada de extraños a la comunidad.

  • Convencionales. La validez y la eficacia real de las prohibiciones de disponer convencionales está acondicionada por lo dispuesto ex artículos 26 y 27 de la Ley Hipotecaria, y 781, 785.2 y concordantes del Código civil.

2) Limitación de la eficacia real de los negocios de disposición sobre partes materiales y cosa concreta. En principio, es válida a los efectos obligacionales; pero en el plan jurídico real queda condicionada al hecho que en la división se atribuya al cotitular transmitente la parte o cosa concreta de que dispuso. En tal caso, se considera efectiva desde la fecha de la celebración del contrato, y no desde la de división y adjudicación, ex artículos 399.2 y 450 del Código civil.

2.4.Causas de extinción

Con respecto a las causas de extinción, debemos hacer la siguiente distinción:
a) En general, son causas de extinción cualesquiera causas extintivas del derecho a cuya cotitularidad concurren.
b) En particular, hay dos tipos de causas:

  • División (en la que nos centraremos).

  • Concentración, reverso de la constitución de la cotitularidad, por adquisición del derecho conjunto por un tercero o de las cuotas restantes, por otro comunero.

1) División
a) Concepto. Efecto del ejercicio de la facultad individual del comunero para dividir.
b) Límites

  • La indivisibilidad ex artículo 401 del Código civil.

  • El pacto de indivisión por no más de diez años ex artículo 400.2 del Código civil.

  • La prohibición de división impuesta por el testador o donante, ex artículo 1051 del Código civil.

2) Clases de división
a) Según el sujeto que la lleve a cabo:

  • Convencional, ex artículo 402.1 ab in. del Código civil.

  • Arbitral, realizada por un árbitro, y sometida la cuestión a la Ley de Arbitraje. Implica la existencia de un litigio que las partes acuerdan resolver de este modo y acatando su decisión; o bien por un arbitrador, o componedor amigable, ex artículo 402.1 in fine del Código civil, que implica la inexistencia de litigio.

  • Judicial, por el ejercicio de la actio communi dividundo.

b) Según la manera en que se lleve a cabo:

  • División in natura. Cuando se pueda hacer la división material de la cosa, se elabora un lote para cada comunero, en proporción a sus cuotas. Vemos una aplicación de este tipo de división en el artículo 401.2 del Código civil.

  • División económica. Se hace cuando hay límites legales o convencionales de la división material. El efecto es la venta del bien y la división del precio en proporción a las cuotas; y, de forma excepcional, la asignación de la cosa a uno de los comuneros, quien tendrá que pagar a los restantes, ex artículo 404 del Código civil.

3) Efectos de la división
a) Provoca la adquisición de la titularidad exclusiva de los bienes o de parte de éstos, con el efecto de posesión previsto ex artículo 450 del Código civil.
b) Posición de terceros. La división no perjudicará a los titulares de derechos reales limitados sobre la totalidad de la cosa, ni a los de derechos personales frente al conjunto de los comuneros, ex artículo 405 del Código civil. Los acreedores o cesionarios de los comuneros tienen las facultades reconocidas ex artículo 403 del Código civil: concurrir en la división, oponerse a ella e impugnarla en los dos casos previstos.

3.Régimen de propiedad horizontal

3.1.Concepto y régimen legal

1) Concepto
Se trata de una copropiedad especial en razón del objeto sobre el que pesa, constituido exclusivamente sobre edificios divididos en pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente. Este régimen atribuye al titular un derecho de propiedad exclusivo sobre lo que le corresponda de éstos, más un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes.
2) Régimen legal
Su régimen legal está constituido por:
a) El artículo 396 del Código civil.
b) La Ley de Propiedad Horizontal (con sus modificaciones), básicamente: L 8/1999, L 1/2000, L 51/2003, L 19/2009, L 26/2011 y L 8/2013.
c) Los estatutos de comunidad contenidos en su título constitutivo.
d) Los reglamentos de régimen interior.
e) Los artículos 8.4, 8.5 y 117 de la Ley Hipotecaria y 68 del Reglamento Hipotecario.
Es un régimen obligatorio para las comunidades de más de cuatro propietarios y optativo para el caso contrario.

3.2.Constitución

3.2.1.Modalidades de constitución
a) Básicamente son tres las modalidades de constitución, como podemos apreciar a partir de la lectura del art. 8.4 LH:

  • La primera es quizá el supuesto más frecuente, la construcción de un edificio que desde el proyecto inicial está dividido en pisos separados, construido y comercializado por promotora o inmobiliaria, que opta por la aplicación del régimen de propiedad horizontal. Son hipótesis también llamadas de prehorizontalidad, que veremos un poco más abajo.

  • La segunda situación es análoga a la anterior: el propietario del edificio enajena alguno de los pisos y previamente, por acto unilateral para el que cuenta con legitimación, constituye el régimen de propiedad horizontal.

  • Y la tercera modalidad consiste en la sumisión al régimen de propiedad horizontal de un inmueble que anteriormente estaba sometido a un régimen de copropiedad ordinaria, como se aprecia de la lectura del art. 401 párrafo 2.° CC.

b) ¿Cuándo da comienzo el régimen de propiedad horizontal? Para dar respuesta a este interrogante es necesario distinguir los conceptos de generación de este régimen y el otorgamiento del título como documento formal. Y a estos efectos, como señala la doctrina de nuestro Tribunal Supremo, la eficaz transmisión de un elemento independiente de un edificio a un adquirente, incluso en documento privado, hace ya nacer el régimen jurídico, por lo que todos los propietarios deben concurrir al otorgamiento del título constitutivo como documento formal.
3.2.2.Título constitutivo, estatutos y ordenanzas
1) Constitución
a) Su contenido (13) es el siguiente:

  • De manera imperativa, tiene que contener la descripción del inmueble en conjunto y de los diferentes pisos y locales, así como la cuota de participación de cada copropietario.

  • De manera facultativa, puede contener también el llamado estatuto privativo.

b) La legitimación

  • El propietario del inmueble, siempre y cuando no haya enajenado ningún piso o local, ya que la doctrina jurisprudencial establece reiteradamente que, en ese caso, aunque sean meros compradores en documento privado, sería necesaria la concurrencia de todos ellos, bajo pena de nulidad del título.

  • Todos los propietarios de los pisos o locales (y todos conjuntamente).

  • El causante, cuando este régimen jurídico se quiere constituir mortis causa.

  • El juez, por resolución judicial, tal como establece la disposición adicional primera de la Ley de Propiedad Horizontal.

c) Forma
No se establece legalmente ninguna forma ad solemnitatem del título, de manera que será suficiente con el documento privado. Pero, si alguno de los propietarios quiere inscribir su adquisición, ex artículos 8.4 y 8.5 de la Ley Hipotecaria y 5 de la Ley de Propiedad Horizontal, puede solicitar que se eleve a escritura pública, ex artículo 1279 del Código civil.
d) La modificación del título constitutivo requiere unanimidad de todos los copropietarios, excepto para las materias previstas en el artículo 17 LPH.
2) Estatutos ex artículo 5.3 de la Ley de Propiedad Horizontal
a) Contenido
De manera facultativa, pueden aparecer en el título constitutivo reglas de constitución y ejercicio del Derecho y disposiciones no prohibidas por la ley en relación con el uso o destino del edificio, sus diferentes pisos o locales, las instalaciones, los servicios, los gastos, la administración y el gobierno, los seguros, la conservación y las reparaciones.
b) Legitimación
Para la adopción de los estatutos se precisa la unanimidad de los propietarios.
c) Forma
No está previsto legalmente de forma expresa, pero al tratarse de parte del contenido del título constitutivo es coherente afirmar que en lo que a la forma respecta pueden traerse aquí las consideraciones hechas en el punto de la forma de dicho título.
d) Eficacia frente a terceros
Para que tenga eficacia y perjudiquen a terceros es preciso que hayan sido inscritos en el Registro de la Propiedad; en caso contrario, no vincularán a terceros subadquirentes de los pisos o locales.
e) Modificación
Hay que adoptarla por unanimidad, ex artículo 17.6 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) Ordenanzas, reglamentos o normas de régimen interior ex artículo 6 de la Ley de Propiedad Horizontal
a) Contenido
Las ordenanzas, reglamentos o normas de régimen interior son normas internas de la comunidad de propietarios que regulan detalles de la convivencia y de la utilización adecuada de los servicios y las cosas comunes, con los límites establecidos en los mismos estatutos y en el artículo 1255 del Código civil. Por ejemplo, la tenencia de animales domésticos, la posibilidad de utilizar el ascensor, de usos y horarios de piscinas, pistas de tenis, etc. Según la doctrina jurisprudencial, no establecen normas sobre derechos ni crean limitaciones, no pueden privar ni modificar el derecho de todos los copropietarios sobre el bien singular, y tampoco sobre el bien común.
b) Legitimación
Corresponde a todos los copropietarios, pero no es precisa la unanimidad para su aprobación o modificación, pues puede ser por simple mayoría, como se deduce de la lectura del artículo 6 in fine LPH.
c) Forma
No se establece ninguna forma por la LPH expresamente, para las ordenanzas o reglamentos. Pero, en la medida en que quedan fuera del título constitutivo y no acceden al Registro, no parece necesario que sean expresadas en escritura pública, basta que lo estén en un documento privado.
d) Eficacia
Como acuerdos de administración que son, son obligatorios no sólo para los titulares dominicales de pisos o locales, sino también para los titulares de derechos reales limitados o personales de disfrute. En este sentido ha de entenderse que estas normas internas integran el contenido del contrato de arrendamiento o del título constitutivo del derecho real que eventualmente existen sobre tales pisos o locales.
e) Modificación
Se requiere el acuerdo de la mayoría de los propietarios que representen, al mismo tiempo, la mayoría de las cuotas de participación, ex artículo 14.d.) de la Ley de Propiedad Horizontal.
3.2.3.Situaciones de prehorizontalidad
1) Supuestos
a) Edificio de pisos con construcción iniciada, pero no concluida. Es posible la constitución del régimen de propiedad horizontal, ex artículo 8.4 in fine de la LH.
b) Edificio de pisos de construcción meramente proyectada. En vista del silencio legal, la DGRN se inclina por la posibilidad de inscribirlo con una interpretación extensiva del artículo 8.4 de la Ley Hipotecaria, para, de este modo, proteger la seguridad de los créditos otorgados a la construcción. También se decanta por esta solución un sector importante de la doctrina científica.
2) Eficacia. La constitución definitiva queda pendiente de la condición resolutoria consistente en el hecho de que el edificio no se acabe de construir.

3.3.Objeto y cuota de participación

3.3.1.Objeto: elementos comunes y privativos
1) Trascendencia de la calificación
a) Tiene una gran importancia, en especial por lo que respecta al uso, disfrute, conservación, modificación y disposición, como se deduce del art. 396.2 CC. y de la LPH. Depende en gran medida de la concepción arquitectónica del inmueble y del contenido del título constitutivo.
b) No obstante, todos los elementos del inmueble que no hayan sido concebidos expresamente en el título como objeto de propiedad separada deberemos considerarlos elementos comunes.
En cualquier caso, tenemos que recordar que la enumeración ex artículo 396.1 in fine del Código civil tiene un valor meramente de ejemplo, y nunca exhaustivo.
2) Clases de elementos comunes
a) Elementos comunes por naturaleza. Son los marcados por las exigencias de uso o aprovechamiento de los diferentes pisos o locales de cada edificio concreto; por ejemplo, y con todos los matices pertinentes: las paredes maestras o los muros de carga, las ventanas exteriores, el suelo donde se asienta el edificio, el vuelo, las escaleras, los patios, etc. La determinación de estos elementos comunes por naturaleza se hace a través de la interpretación conjunta de los arts. 396 CC y 3.b LPH, con una relación meramente ejemplificativa.
b) Elementos comunes por destino o procomunales. Son los que, pudiendo haber sido objeto de propiedad privada, son destinados al servicio de la comunidad por los estatutos (14) . Mientras no se produzca su cambio de destino mediante la modificación del título constitutivo, no será posible su división; y, para enajenarlos, es necesario contar con la unanimidad de los copropietarios, puesto que tienen que ser desafectados. La LPH no recoge expresamente esa calificación, pero se ha impuesto doctrinalmente.
c) Elementos privativos. Son los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y con salida a la vía pública. También lo son los anexos que se señalan en el título, con subordinación funcional al piso o locales. ¿Cómo saber en última instancia si determinados elementos deben ser calificados como privativos? La respuesta se deduce de la interpretación conjunta de los artículos 396 CC y 3.a), 5.1 in fine LPH: serán privativos si prestan servicio exclusivamente al propietario.
3.3.2.Cuota de participación
1) Concepto y función
Es la participación ideal del propietario de cada piso o local en las cargas y beneficios en razón de la comunidad, ex artículo 3.2 de la Ley de Propiedad Horizontal, en la que hay que diferenciar dos tipos de participación:
a) Participación en los elementos comunes. Se refiere a:

  • La participación en el valor del solar, si se destruye.

  • La toma de acuerdos, en la convocatoria de juntas, o en las votaciones.

No tiene que relacionarse con el uso de los elementos comunes, que corresponde, en principio, íntegro a cada propietario.
b) Participación en gastos comunes (15) . En este caso no necesariamente tiene que coincidir la cuota de participación con el quantum de contribución a los gastos, que puede ser disociado por los copropietarios considerando varias circunstancias que así lo aconsejen.
2) Determinación
a) Legitimación. Están legitimados los mismos que para la redacción del título constitutivo, como se deduce del artículo 5.2.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
b) Cálculo de la cuota. Se determina poniendo en relación el valor del piso con el del total del immueble (16) . Respecto al quantum de contribución a los gastos comunes, puede haber disociación respecto de la cuota de participación. A pesar de que la cuota es tendencialmente inmodificable, la ley permite la impugnación cuando se han tratado de burlar estos criterios legales de fijación, evitando así eventuales situaciones abusivas.
c) Forma. La cuota es un elemento esencial del título constitutivo, y es un contenido exigido en la inscripción del piso o local y del edificio en el Registro (17) .
3) Modificación
Requiere el acuerdo unánime de todos los copropietarios (18) . Encontraremos ejemplos de alteración parcial de algunas cuotas en el artículo 8 de la Ley de Propiedad Horizontal.

3.4.Contenido de la situación jurídica del propietario en propiedad horizontal

3.4.1.Derechos y deberes del propietario en lo que concierne a los elementos privativos
1) Derecho de propiedad privativa y exclusiva. El propietario tendrá sobre sus elementos privativos las facultades de usar, lucrar los frutos y disponer, ex artículos 3.a de la Ley de Propiedad Horizontal y 396.1 y 348 del Código civil, con los límites siguientes:
a) Alteraciones físicas de los elementos privativos (19) . Están siempre sometidos a estos tres límites, salvo en el caso de que queden exoneradas:

  • En primer lugar, límites de interés público (20) , cuya exoneración no es posible por voluntad de los particulares.

  • En segundo lugar, límites de interés de la comunidad (21) , del cual sí que es posible la exoneración, pero por voluntad unánime de todos los propietarios, porque implica modificación del título constitutivo (22) , a excepción de la supresión de barreras arquitectónicas, con el quórum exigido ex artículo 17.1 segundo inc. de la Ley de Propiedad Horizontal.

  • En tercer lugar, límites de interés de otro propietario, del que puede quedarse exonerado en virtud del consentimiento del afectado.

b) Modificaciones de la extensión de los elementos privativos (23) . Para que sean válidas son necesarios dos tipos de acuerdos:

  • El acuerdo de los afectados.

  • El acuerdo unánime de los propietarios, dado que implican una modificación de la cuota de participación (24) .

En caso de que haya disidencia (25) , habrá que someter la cuestión al árbitro o juez competente.
c) Libre disposición de los elementos privativos, sin que sea posible la separación del derecho sobre los elementos comunes (26) .
2) Obligaciones
a) Contenido. Se refieren básicamente al uso de los elementos privativos (27) y afectan tanto al propietario como a su derechohabiente, a quien se cede el goce. A la hora de establecerlas, es determinante lo que se prevea, si es el caso, en los estatutos contenidos en el título e inscritos.
b) Sanciones por incumplimiento ex artículo 7.2. LPH. La infracción de esta obligación para quien ocupe el piso legitimará al presidente de la comunidad a fin de que, a iniciativa propia o de cualquier otro propietario, sea requerido extrajudicial o judicialmente para el cese de la mencionada actividad, con las consecuencias previstas en este precepto.
3.4.2.Derechos y obligaciones del propietario en relación con los elementos comunes (por naturaleza y procomunales)
1) Derechos
a) Uso y disfrute. Cada propietario tiene, sobre el conjunto de los elementos comunes, la facultad de uso y disfrute ex artículos 396.1 del Código civil y 3.b de la Ley de Propiedad Horizontal, con los límites impuestos por los estatutos y la Ley de Propiedad Horizontal, que pueden modalizar el uso de los elementos comunes por destino o procomunales. En lo concerniente al uso de los elementos comunes por naturaleza, regirá lo que dispone el artículo 394 del Código civil, sin que sea posible modalizarlos ni, por descontado, su uso monopolístico por parte de algunos con cualquier pretexto, como reconoce la doctrina jurisprudencial.
b) Modificaciones físicas. Las alteraciones esenciales de los elementos comunes, en su condición de modificaciones del título, requieren el consentimiento unánime de los propietarios, con las excepciones previstas ex art. 17 LPH.
Las excepciones se refieren básicamente a tres tipos de supuestos:

  • Establecimiento o supresión de servicios comunes de interés general, tales como portería, conserjería o vigilancia, al igual que el arrendamiento de elementos comunes que no tengan asignado un uso especial en el inmueble.

    La regla aquí no es la unanimidad, a pesar de que implica una modificación del título constitutivo, sino una mayoría cualificada: 3/5 partes del total de propietarios que a su vez representen 3/5 partes del total de las cuotas de participación.

    Tiene un notable interés en la práctica judicial, en particular cuando los propietarios de los primeros, bajos o los locales tratan de oponerse a la instalación del ascensor. Tal oposición no será un obstáculo a la instalación si se alcanza la doble mayoría de las 3/5 partes legalmente establecida.

  • Realización de obras o establecimiento de nuevos servicios comunes con la finalidad de supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o la movilidad de personas con minusvalía, y la instalación de ascensor.

    De nuevo deja de aplicarse aquí la regla de la unanimidad, sino otra distinta, para garantizar la accesibilidad universal de personas con discapacidad. Se requieren los votos a favor de la mayoría de propietarios que a su vez representen la mayoría de las cuotas de participación.

    ¿Qué son a estos efectos personas con minusvalía? Lo establece el artículo 1.2. de la Ley 51/2003 de 2 de diciembre: quien tenga reconocido un grado de minusvalía igual o superior al 33%. Y en todo caso, los pensionistas de la Seguridad Social con pensión de incapacidad permanente en grado de total, absoluta o gran invalidez, o pensionistas de la Seguridad Social con una pensión reconocida de jubilación o retiro para el servicio o inutilidad, acreditación que tendrá validez en todo el territorio nacional.

    El acuerdo será obligatorio cuando se adopte conforme a las mayorías establecidas en la Ley, y ello aun cuando la instalación sea muy costosa: aun cuando el importe exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes, como establece el art. 11.3 de la Ley de Propiedad Horizontal. Y por supuesto, computando como votos favorables los de los ausentes debidamente citados, según se vio en el punto anterior.

    ¿Y si lo pidiera un solo propietario? ¿Debe ser ese propietario el incapacitado? Lo resuelve el art. 10 de la Ley de Propiedad Horizontal, con la nueva redacción dada por la Ley 51/2003, de 2 diciembre. Será obligación de la Comunidad la realización de esas obras de accesibilidad a instancias de los propietarios en cuya vivienda vivan, trabajen o presten sus servicios altruistas o voluntarios personas con discapacidad, cuyo importe no exceda de tres mensualidades ordinarias de gastos comunes.

  • Instalación de infraestructuras comunes para el acceso a servicios de telecomunicación o aprovechamiento de energía solar u otros nuevos suministros energéticos colectivos (artículo 17.2.ª Ley de Propiedad Horizontal).

    Aquí de nuevo quiebra la regla de la unanimidad, y es sólo precisa la regla de la mayoría de 1/3 de los propietarios que representen a su vez 1/3 de las cuotas.

    ¿Quid de los propietarios disidentes? ¿Deben pagar la parte correspondiente de la instalación, a pesar de su oposición? No, pero tampoco podrán beneficiarse entonces de ellas. Si con posterioridad ellos solicitaran el acceso a estos servicios, deberán entonces abonar el importe que les hubiera correspondido actualizado conforme el interés legal.

c) Disposición. No es procedente ejercer la acción de división sobre los elementos comunes, de manera que sólo pueden ser enajenados, gravados o embargados junto con la parte determinada privativa del cual son un anexo inseparable, ex artículo 396.2 del Código civil. Respecto de los elementos comunes por destino o procomunales, es posible cambiar su destino y enajenarlos por acuerdo unánime de los propietarios.
2) Obligaciones ex artículos 9.1.a; 9.1.g; 9.1.e, 9.1.f y 11 de la Ley de Propiedad Horizontal
a) Diligencia en el uso, respondiendo por los daños que pueda causar culpablemente el propietario o las personas por quien tenga que responder.
b) Contribución en la constitución de un fondo de reserva, para atender los gastos de conservación y reparación, que no será inferior al 5% del último presupuesto ordinario de la comunidad, como marca el art. 9.1.f LPH, y los gastos comunes generales y de mejora.

  • Generales, de los cuales el propietario del piso o local es deudor en la parte que le corresponda por el título. La cantidad de la última anualidad y de la parte vencida de la corriente constituirá un crédito preferente a favor de la comunidad, para cuyo pago es afecto el piso o local. De esta forma, entre los créditos preferentes especiales de carácter inmobiliario, estos créditos a favor de la comunidad se sitúan tras los créditos de naturaleza fiscal y los de las aseguradoras, por lo que la Ley en este punto viene a modificar el artículo 1923 del Código civil.

    Además de dicho carácter preferente, la Ley configura una afección real del piso o local por las cantidades antes aludidas, afección que pasa a formar parte del estatuto jurídico real del bien, por lo que podrá ser hecho valer también frente a eventuales terceros adquirentes. Éstos, como señala reiterada jurisprudencia, no son responsables personales frente a la Comunidad por dichas cantidades impagadas, sino que sencillamente han de soportar el gravamen así establecido. La Comunidad por tanto, no podrá agredir los bienes del adquirente del piso o local por esas cantidades adeudadas, esto es, no podrá hacer uso de la facultad conferida por el artículo 1911 del Código civil, sino tan sólo el piso o local en cuestión.

    El propietario que no esté al corriente del pago de los gastos comunes puede verse privado de su derecho al voto en la Junta de Propietarios, e incluso privado de la legitimación activa para impugnar los acuerdos de la Junta, salvo los atinentes a la alteración de la cuota, como se deduce de la lectura de los arts. 15, 16 y 18 LPH.

    Para cohonestar los intereses de la comunidad con los de un eventual adquirente de un piso o local, se establecen por la LPH dos consecuencias relativas a la transmisión del elemento privativo por parte de su titular. De una parte se establece la necesidad de que en el momento de otorgamiento de la escritura se haga constar la certificación expedida por el secretario de la Junta de que el transmitente se halla al día en el pago de dichos gastos comunes. Y de otra, la Ley establece la obligación del titular enajenante de comunicar al Secretario el cambio de la titularidad del bien; en caso de incumplimiento de dicha obligación, la ley impone que tanto el transmitente como el adquirente, nuevo titular del bien, serán responsables solidarios por las cantidades a partir de entonces adeudadas.

3.5.Organización, gestión y representación: presidente, junta de propietarios, secretario y administrador

1) El artículo 13.8 de la Ley de Propiedad Horizontal permite que, si la comunidad está integrada por un número de propietarios igual o menor que cuatro, éstos se acojan al régimen del artículo 398 del Código civil, si así lo establecen expresamente los estatutos.
2) Las personas que pueden ser nombradas para este cargo, el plazo de su gestión y las facultades están regulados de forma minuciosa en los artículos 13, 14, 15 y 16 de la Ley de Propiedad Horizontal.
3) La representación se hace mediante dos tipos de órganos:
a) Un órgano unipersonal, el presidente.
b) Un órgano colegiado, la junta de propietarios (asamblea deliberante y rectora).
La Ley de Propiedad Horizontal, en los artículos del 8 al 17, regula con mucho detenimiento las facultades de estos órganos; las reuniones y sus tipos, la convocatoria, la asistencia; la adopción de acuerdos y cómo se reflejan en el libro de actas; las posibilidades de impugnación; y el nombramiento y la remoción del cargo de presidente.

3.6.Extinción ex artículo 23 de la Ley de Propiedad Horizontal

1) Extinción del edificio, ex artículo 23.1 de la Ley de Propiedad Horizontal.
Se entiende como tal la que determine un coste de reconstrucción superior al 50% del valor de la finca en el momento del siniestro, salvo que el exceso esté cubierto por un seguro. Se trata de una causa de extinción dispositiva, ya que por voluntad estatutaria se puede determinar una consecuencia diferente para este supuesto.
2) Conversión en propiedad o copropiedad ordinarias, ex artículo 23.2 de la Ley de Propiedad Horizontal.

4.Urbanizaciones privadas

1) Las urbanizaciones privadas tienen una doble vertiente jurídica:
a) Por una parte, son el resultado de una actividad urbanizadora y, como tal, una actividad privada, aunque subordinada al interés y al Derecho público urbanístico.
b) Por otra parte, se trata del funcionamiento de una urbanización en la que las zonas y los servicios comunes son de titularidad privada comunitaria, materia que sí es propia del Derecho civil.
En esta materia, y frente al vacío legal existente al respecto, disfruta de más predicamento en la doctrina científica y jurisprudencial la que aproxima la figura a la de la propiedad horizontal, de manera que podemos decir que se trata de una propiedad horizontal "tumbada" o "volcada".
2) Requisitos y regulación jurídica
a) Como se deduce del artículo 24.1 de la LPH, se trata de complejos inmobiliarios privados:

  • integrados por dos o más edificaciones en régimen de propiedad horizontal o parcelas independientes entre sí, cuyo fin principal sea la vivienda o locales, y

  • cuyos titulares participen con carácter inherente en el derecho que tienen de copropiedad indivisible sobre otros elementos inmobiliarios, viales, instalaciones y servicios.

b) Las urbanizaciones privadas tienen, por primera vez en nuestro ordenamiento, su regulación jurídica expresada en el artículo 24 de la Ley de la Propiedad Horizontal en su nueva redacción. Este artículo constituye el capítulo III de la Ley, con el nombre "Del régimen de los complejos inmobiliarios privados". Se les puede aplicar, dentro de lo que permite este precepto, los pactos que establezcan entre ellos de conformidad con el art. 1255 CC, y también el artículo 396 del CC, el artículo 24 de la LPH, y supletoriamente, el resto de las disposiciones de la LPH.
3) Tipo
a) Comunidad individual (art. 24.2.a LPH)
Se trata de una comunidad única de propietarios, a la que se puede aplicar íntegramente lo que dispone la LPH.
b) Comunidad agrupada (art. 24.2.b LPH)
Se trata de una agrupación de las distintas comunidades de propietarios que hay en el mencionado complejo inmobiliario. Los requisitos para constituirla (el título nuevo constitutivo que hay que otorgar, los órganos de la comunidad, ámbito objetivo y adopción de acuerdos) aparecen detalladamente regulados en el precepto mencionado y en el artículo 24.3 de la LPH.
c) Otros complejos inmobiliarios que no han adoptado ninguna de las formas anteriores (art. 24.4 LPH).
En estos casos, es aplicable subsidiariamente el régimen de la llamada comunidad agrupada.

5.La (mal) llamada multipropiedad: aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico

1) Aproximación a la figura: modalidades de transmisión del disfrute de un bien de uso turístico durante determinados periodos de tiempo
Con el término impropio multipropiedad, tiempo compartido o time-sharing, se denominan todas aquellas fórmulas por medio de las cuales se transmite el derecho a disfrutar de un alojamiento durante un periodo de tiempo determinado cada año.
Destacamos tres notas:

  • una, derecho de disfrute, no de dominio;

  • dos, alojamiento, y no local, y

  • tres, alojamiento que generalmente, aunque no es esencial, se acostumbra a incluir en edificio sometido a un régimen de propiedad horizontal o de urbanización privada.

a) Función y normativa reguladora
El interés de la institución está justificado en la utilización de un inmueble en periodo de vacaciones, Por una parte, el adquirente tiene lugar estable y seguro para sus vacaciones; por la otra, lo hace sin tener que adquirir y pagar la propiedad del bien, hecho que reduce sensiblemente la inversión y la ajusta a las posibilidades concretas de disfrute.
Tratándose de un fenómeno universal, como señala la EM de la L 4/2012, de 6 de julio que regula la figura, en el que ciudadanos y operadores de todo el mundo son hoy receptores o prestadores de servicios turísticos, se hace precisa la regulación de los conflictos de intereses entre los operadores prestadores de dichos servicios y los consumidores que los reciben, así como una adecuada protección de estos últimos. De ahí la Directiva 2008/122/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 14 de enero de 2009, que deroga la anterior de 2004; y su trasposición a nuestro Ordenamiento Jurídico, por la L 4/2012, de 6 de julio, de Contratos de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico, de adquisición de productos vacacionales de larga duración, de reventa y de intercambio y normas tributarias (LCAT), que deroga la anterior Ley 42/1998, de 15 de diciembre, sobre Derechos de Aprovechamiento por Turno de Bienes Inmuebles de Uso Turístico y Normas Tributarias (LAT).
b) Configuración jurídica y terminología
1.º La LCAT permite varias configuraciones por turnos con un denominador común: se trata de derecho de disfrute para una cosa ajena, ya sea de carácter personal, ya de carácter real.

  • Derecho de aprovechamiento por turno de carácter personal. Se trata de una variante de arrendamiento de temporada a la que se le puede aplicar el conjunto de disposiciones de la Ley en aquello que no contradiga su eficacia relativa y no absoluta: art. 23 LCAT.

  • Derecho de aprovechamiento por turno de carácter real. Se trata de un derecho real limitado de disfrute específico, de un particular ius in re aliena. Los preceptos civiles de la LCAT se destinan a su regulación detallada.

2.º En coherencia con lo anterior, la LCAT prohíbe su configuración como una cuota indivisa de propiedad sobre el alojamiento, art. 23.4.

  • Eso no impide, como es natural, que en la titularidad del derecho de aprovechamiento concurra una pluralidad de sujetos jurídicos.

  • Al configurarse como una sucesión de titulares de derecho de aprovechamiento por turno sobre el mismo alojamiento con derecho, si procede, al disfrute de otros elementos comunes a la vivienda, sí es necesario, como prescribe la Ley, la constitución de una comunidad de titulares que tiene que ser incluida en la escritura constitutiva (art. 33.4 LCAT).

Por esta razón, la Ley exige que sea cual sea su denominación no aparezca el término propiedad, ni de ninguna otra manera inducir a equívocos, art. 23.4 y 29 LCAT.
3.º En última instancia, es absolutamente importante que recordemos que la regulación legal actual no la configura jurídicamente como una situación de copropiedad. Debemos tener presente, pues, que, aunque por inercia en la terminología iusprivatista se continúe presentando entre las situaciones de comunidad, porque con frecuencia recae sobre viviendas incluidas en edificios sometidos a propiedad horizontal o a urbanizaciones privadas, nos encontramos ante un derecho de disfrute, personal o real, constituido sobre un mismo alojamiento a favor de varios sujetos jurídicos que se suceden en el tiempo. Pluralidad, sí, aunque sucesiva, no coetánea; por lo tanto, a priori, no es una situación de comunidad.
2) Régimen legal
a) Ámbito de aplicación
Para que sea de aplicación la regulación de las modalidades contractuales contenida en la LCAT, las partes han de ser empresario y consumidor, entendiendo por tales quienes reúnen los requisitos del art. 1 de la misma.
El bien objeto del contrato de aprovechamiento por turno de bienes de uso turístico ha de ser o un bien inmueble, art. 23 LCAT; o bien mueble que sirva de alojamiento, tales como embarcaciones o caravanas, como ejemplifica la EM de la LCAT. Por tanto, quedan excluidos aquellos que no se refieran a alojamiento, tales como alquiler de terrenos para caravanas. Si se trata de bienes inmuebles, su régimen se encuentra en los Títulos I y II LCAT; si de otros bienes de uso turístico, sólo en el Título I.
El tiempo de duración del contrato regulado por la LCAT ha de ser igual o superior a un año, calculándolo conforme a cualquier disposición del contrato que permita la renovación o prórroga tácita, arts. 2 y 4 LCAT. Para los inmuebles, la norma contenida en el art. 24 establece que no excederá de 50 años.
b) Especial protección a los consumidores
En atención a la especial protección dispensada a los consumidores la LACT regula pormenorizadamente los requisitos de la publicidad e información previa que debe ofrecerse a los adquirentes, arts. 7-10, y 18-20; así como los requisitos de la formalización del contrato, art. 11.
Esa ratio legis tuitiva determina el carácter imperativo de la LCAT según establece su art. 16, y en consecuencia la nulidad de la renuncia a los derechos reconocidos en ella a los consumidores.
c) Constitución
1.º El propietario registral del inmueble es legitimado activo, hecho que implica que el inmueble está inmatriculado, art. 25 LCAT. En este precepto se regulan con pormenor los requisitos exigidos al empresario para dicha constitución.
2.º La escritura pública se eleva a requisito estructural ad solemnitatem para su constitución, con lo que los notarios se configuran como garantes de la legalidad en la formación del régimen mencionado. Los arts. 25.3 y 26 de la LAT prescriben su contenido mínimo.
3.º La inscripción en el Registro es obligatoria, y constitutiva, como se deduce del régimen jurídico contenido en el art. 27 LCAT.
d) Suscripción del contrato de transmisión de derechos de aprovechamiento por turno
1.º Forma y contenido mínimo imperativo
El art. 30 LCAT se dedica a la exposición detallada del contenido mínimo que, con carácter imperativo, tiene que aparecer en el contrato transmisor de los derechos mencionados.
La forma del contrato se regula en los arts. 11 y 30 LCAT. La forma no es requisito estructural, y por ello la LCAT expresa que el adquirente podrá solicitar se eleve a escritura pública y la inscripción de su derecho, art. 30.1.10.º y 31 LCAT. La ratio legis está clara: se trata de proteger tanto como sea posible la posición del titular del derecho de aprovechamiento. El notario y el registrador se convertirán, así, en los garantes de la mencionada legalidad.
e) Ineficacia sobrevenida del contrato
1.º Facultad de desistimiento unilateral ad nutum y de resolución del contrato que asisten al adquirente del derecho de aprovechamiento.

  • Para la protección especial de la situación del titular del derecho analizado, como consumidor, el art. 12 LCAT establece la posibilidad de desistir del contrato unilateralmente y sin necesidad de alegar motivo alguno en un plazo de catorce días naturales, señalando el dies a quo en cada caso y las consecuencias.

  • Además de lo anterior, para el caso en que el vendedor incumpla los deberes de información previstos legalmente, el contratante podrá resolver el contrato sin que tenga que abonar ninguna cantidad, en un plazo de tres meses y 14 días naturales, siendo el dies a quo del cómputo el de la perfección del contrato, arts. 8 párrafo 2 y 12.2.c LCAT.

2.º Facultad de resolución que asiste al propietario por falta de pago de las cuotas.
El art. 32 LCAT prevé la posibilidad de que el propietario resuelva el contrato, excepto si hay pacto que lo contradiga, por impago de las cuotas debidas en razón de los servicios prestados durante al menos un año, y las consecuencias de su ejercicio.

6.Referencia al Derecho civil autonómico

6.1.Derecho civil gallego

La Ley 2/2006, de 14 de junio, de derecho civil de Galicia, contiene normas de Derecho especial en materia de comunidades:
1) Así, los artículos 56 a 63 se ocupan de los montes vecinales en mano común.
2) Los montes abertales, de voces, de varas o de fobeo se contemplan en el artículo 64.
3) Los artículos 65 a 67 regulan la comunidad en materia de aguas.
4) Los artículos 68 a 70 se dedican a los muiños de herdeiros.
5) Finalmente, los artículos 71 a 74 se dedican a la propiedad sobre las fincas integrantes del agra o vilar.

6.2.Derecho civil navarro

La Ley 1/1973, de 1 de marzo, por la que se aprueba la Compilación de Derecho Civil Foral de Navarra, en su libro III, título II, contiene normas especiales en materia de comunidad de bienes y derechos:
1) En el capítulo I, las leyes 370-371 recogen normas de carácter general.
2) En el capítulo II, las leyes 372-375 regulan la comunidad pro indiviso.
3) En el capítulo III, las leyes 376-378 se ocupan de las comunidades especiales.
4) El capítulo IV dedica las leyes 379-383 a las corralizas.
5) En el capítulo V, en las leyes 384-392, hallamos normas relativas a las facerías, los helechales, el dominio concellar y las vecindades foranas.

6.3.Derecho civil catalán

En Derecho catalán, el contrato de cesión de finca o edificabilidad a cambio de construcción futura está regulado en la Ley 23/2001, de 31 de diciembre.
Por otro lado, el Código civil catalán regula en sus artículos 553-1 a 553-59 la propiedad horizontal de manera muy detallada. Igualmente, contempla el régimen de la comunidad especial por turnos en sus artículos 554-1 a 554-12.

Actividades

Actividades de profundización
1. Determinad el supuesto de hecho de la Sentencia del Tribunal Supremo (1a) de 18 de junio de 1986 (RJ 3572). ¿Por qué hay que aplicar o no el régimen de la unanimidad ex artículo 397 del Código civil?
2. Teniendo en cuenta las resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 20 y 21 de febrero de 1969 (RJ 4155 y 4156), ¿por qué no es posible que sólo algunos de los comuneros efectúen la declaración de obra nueva?
3. Analizad la interesante solución que ofrece la Dirección General de Registros y del Notariado a la enajenación de ciertos elementos procomunales en la Resolución de 15 de junio de 1973 (RJ 2758).
4. Leed y haced en un esquema de la Directiva 94/97/CEE, de 26 de octubre, de protección de los adquirentes en lo que respecta a determinados aspectos de los contratos de adquisición con derecho de utilización en régimen de tiempo compartido (Actualidad Civil Legislación, 1994, ref. 911) y comparadlo con la Ley actual.
5. Si la cosa común ha sido vendida por uno de los comuneros sin consentimiento del resto, ¿qué argumentos tienen los comuneros omitidos para impugnar la eficacia del contrato? Y, ¿cuáles son los del comprador? Leed el comentario a la Sentencia del Tribunal Supremo de 31 de enero de 1994 de Fernández de Villavicencio (Cuadernos Civitas de Jurisprudencia Civil, 1994, páginas 431 y siguientes).

Ejercicios de autoevaluación

Cuestiones breves
1. ¿Es automática la aplicación de los artículos 392 y siguientes del Código civil a todo supuesto de concurrencia de varias personas en la titularidad de un derecho subjetivo patrimonial?
2. ¿Qué tipo de acuerdo es necesario para modificar la calificación de un elemento procomunal?
3. ¿Qué cuota de uso de la cosa común corresponde al copartícipe?
4. El comunero, ¿está obligado a pagar los gastos necesarios para la conservación de la cosa común?
5. ¿Está legitimado activamente un comunero para ejercer la acción reivindicatoria?
6. El título constitutivo del régimen de propiedad horizontal, ¿tiene que contener siempre los estatutos?
7. El propietario de un piso ubicado en un edificio en régimen de propiedad, ¿puede poner una valla en su balcón a pesar de la oposición de otro propietario?
8. De los cinco copropietarios en régimen de propiedad horizontal todos con cuotas iguales, los dos propietarios de los bajos se oponen a la instalación del ascensor. ¿Quid iuris?
9. De los ocho copropietarios en régimen de propiedad horizontal de un edificio de tres plantas con dos pisos cada una y dos bajos, todos ellos con cuotas iguales, el propietario del piso 2.° A, cuyo hijo menor es tetrapléjico, solicita la instalación de una rampa para evitar los cinco escalones de acceso al rellano del ascensor. Se oponen tres de los otros copropietarios. ¿Quid iuris?

Solucionario

Ejercicios de autoevaluación
Cuestiones breves
1. No, depende de la naturaleza crediticia o real del derecho, y del título en virtud del cual se produce esta concurrencia.
2. Régimen de unanimidad.
3. Ninguna, si no es que se modaliza.
4. Sí, a menos que renuncie a su cuota.
5. No. Los estatutos no forman parte del contenido preceptivo del título constitutivo, sino del facultativo.
6. No, no es contenido preceptivo del título constitutivo (lo son la descripción del inmueble en su conjunto y la de los diferentes pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente, así como la determinación de las cuotas). Es contenido facultativo.
7. Si la valla implica modificación de la fachada, como elemento común, no podrá; en otro caso, sí.
8. Sí se puede instalar, existe la mayoría doble de 3/5 prevista legalmente.
9. Sí se puede instalar, existe la doble mayoría simple prevista por la ley.
Ejercicios de autoevaluación

Glosario

actos de administración m pl
Actos materiales o jurídicos que implican una utilización y un disfrute mejores del derecho en cuya titularidad concurren los comuneros.
actos de disposición m pl
Actos de enajenación o gravamen del derecho.
Código civil m

sigla: CC
comunidad germánica f
Situación de cotitularidad sometida a un régimen diferente del de la ordinaria o romana, puesto que hay vínculos personales especiales entre los comuneros que impiden el ejercicio de la acción de división.
comunidad pro diviso f
Situación análoga a la copropiedad en que los copartícipes son titulares exclusivos de aprovechamientos diferentes sobre una misma finca indivisa, sin que ninguno de ellos sea considerado titular de un derecho real sobre la cosa ajena. No hay acción de división, pero sí es posible la acción de retracto para el caso en que uno de los comuneros venda su derecho.
comunidad pro indiviso romana u ordinaria f
Supuesto de cotitularidad en el que los comuneros son titulares en proporción a una participación ideal de la integridad del derecho en cuya titularidad concurren.
concentración f
Reverso de la constitución de la cotitularidad por adquisición del derecho conjunto por un tercero o de las cuotas restantes por otro comunero.
cuota f
Elemento integrando del patrimonio de cada cotitular, quien puede disponer de ella enajenándola o gravándola.
cuota de participación f
La participación ideal del propietario de cada piso o local en las cargas y beneficios en razón de la comunidad.
disfrute m
Participación en los beneficios netos, es decir, en los frutos naturales, industriales y civiles.
división f
Efecto del ejercicio de la facultad individual del comunero para dividir.
elementos comunes por destino o procomunales m pl
Aquellos que, pudiendo haber sido objeto de propiedad privada, son destinados al servicio de la comunidad por los estatutos. Mientras no se produzca su cambio de destino mediante la modificación del título constitutivo, no será posible la división, y, para enajenarlos, se debe contar con la unanimidad de los copropietarios.
elementos comunes por naturaleza m pl
Elementos marcados por las exigencias de uso o aprovechamiento de los diferentes pisos o locales de cada edificio concreto. Por ejemplo, con los matices pertinentes, las paredes maestras o los muros de carga, las ventanas exteriores, el suelo donde se asienta el edificio, el vuelo, las escalera,, los patios, etc.
elementos privativos m pl
Los pisos o locales susceptibles de aprovechamiento independiente y con salida a la vía pública. También lo son los anexos que se señalen en el título, con subordinación funcional al piso o local.
gastos de mejora m pl
Gastos voluntarios útiles que se consideran de administración ordinaria, dado que favorecen una mayor utilidad de la cosa objeto del derecho común.
gastos necesarios m pl
Aquellos que son necesarios para conservar o mantener el bien.
gastos suntuarios m pl
Los de mero lujo, ornamentación o recreación. Implican una administración extraordinaria, cuando no una alteración sustancial de la cosa objeto del derecho común.
Ley Hipotecaria f

sigla: LH
Ley de la Propiedad Horizontal f

sigla: LPH
multipropiedad f
El conjunto de las fórmulas mediante las que se transmite el derecho de disfrutar de un piso o una casa durante un periodo determinado de cada año.
régimen de propiedad horizontal m
Constituido exclusivamente sobre edificios divididos en pisos y locales susceptibles de aprovechamiento independiente, este régimen atribuye al titular un derecho de propiedad exclusivo sobre lo que le corresponda de éstos, más un derecho de copropiedad conjunto e inseparable sobre los elementos comunes (solar, escaleras, ascensores, portería, etc.).
Repertorio de Juresprudencia Aranzadi m

sigla: RJ
Sentencia del Tribunal Supremo f

sigla: STS

Bibliografía

Bibliografía básica
Albaladejo García, M. (2002). Derecho civil. Derecho de bienes (tomo 3). 9ª ed. Barcelona: Bosch.
Capilla, F.; López, Á.; Montés, V.; Roca, E. y otros (coord. Clemente Meoro) (2001). Derechos reales y derecho inmobiliario registral. Valencia: Tirant lo Blanch.
Díez-Picazo, L.; Gullón A. (2001). Sistema de derecho civil (vol.3). Derecho de cosas y derecho inmobiliario registral (7ª ed.). Madrid: Tecnos.
Lacruz, J.L. y otros. Elementos de derecho civil (tomo 3). Derechos reales (vol. 1). Posesión y propiedad (vol. 2). Derechos reales y limitados y situaciones de cotitularidad (vol. 3).
Peña Bernaldo de Quirós, C. (2001). Derechos reales. Derecho hipotecario. Madrid: Centro de Estudios Registrados.
Puig Brutau, J. (2005). Fundamentos de derecho civil (tomo III). Barcelona: Bosch.
Bibliografía complementaria
Fernández Martín Granizo, M. (1985). "Sub Ley de Propiedad Horizontal". En: Comentarios al Código civil y Compilaciones Forales (vol. 2). Madrid: Edersa.
Miquel González, J. (1985). "Sub arts. 392-406 del CC". En: Comentarios al Código civil y Compilaciones Forales (vol. 2). Madrid: Edersa.
Miquel González, J. (1993). "Sub arts. 392 y ss. del CC". En: Comentarios al Código civil. Madrid: Ministerio de Justicia.
Pons González, M.; Arco Torres, M.Á. del (1992). Régimen jurídico de la Propiedad. Granada: Comares.
Referencias bibliográficas
Ragel Sánchez, L.F. (1990). Las urbanizaciones de uso privado. Madrid: Tecnos.